Investir dans une terre de culture sans l’exploiter soi-même

En 1953, un hectare de terre de culture se monnayait, en moyenne en Belgique, à 2 423 €. En 2007, il valait 22 249 € (de 8 000 € à 35 000 €). Soit quelque 9,3 fois plus. Les prairies ont réalisé grosso modo la même progression de prix (x 9,7). Quant au prix des bois, il n’a été multiplié que par 5,2.

Charlotte Mikolajczak
Investir dans une terre de culture sans l’exploiter soi-même
©Photonews

En 1953, un hectare de terre de culture se monnayait, en moyenne en Belgique, à 2 423 €. En 2007, il valait 22 249 € (de 8 000 € à 35 000 €). Soit quelque 9,3 fois plus. Les prairies ont réalisé grosso modo la même progression de prix (x 9,7). Quant au prix des bois, il n’a été multiplié que par 5,2.

Sur la même période de près de soixante ans, le prix d’une maison d’habitation a, lui, explosé de 4 540 € à 193 350 €. 42 fois plus cher !

Est-ce à dire que les terres de culture sont un mauvais investissement ? Non, si l’on observe le nombre d’hectares échangés au fil du temps (2 547 ha en 1953, 8 661 ha en 2007, avec une pointe à plus de 18 000 ha en 1990), et, par là même, celui des amateurs du genre. "Il y a une vraie spéculation dans ce segment immobilier, confirme Jean-François Piérard, notaire à Marche-en-Famenne, qui profite de pas mal d’avantages : c’est un bien qui n’exige aucun investissement supplémentaire de type rénovation, amélioration ; qui ne pâtit pas d’un risque de chômage locatif puisqu’il est loué à long terme à des agriculteurs réputés être de bons payeurs et, s’il se libère, il se reloue instantanément; qui n’est pas assujetti à un revenu cadastral majoré comme le sont les biens bâtis; etc." Mais il y a un bémol à cette belle tirade : "C’est un bon investissement pourvu que la terre ne soit pas inscrite dans un bail à ferme ordinaire avec limitation des fermages, ajoute-t-il. Pour que l’opération soit un tant soit peu alléchante, le bien doit profiter d’un bail de longue durée ou de carrière à durée déterminée, qui permettent une majoration des fermages légaux et bénéficient d’un statut fiscal plus avantageux. La première question à se poser c’est : bail à ferme ou pas. Une question déterminante."

Et sur laquelle s’échine depuis longtemps NTF, l’association des propriétaires ruraux de Wallonie. Fondée en 2003, émanation de la Société royale forestière de Belgique qui, elle, date de 1893, NTF a pour raison d’être de défendre les intérêts des propriétaires de terres agricoles et de forêts et de ceux qui exploitent leurs propres terres (soit 30 % de la superficie). "La problématique vient du cadre dans lequel la terre est confiée par un propriétaire à un exploitant , confirme Etienne Snyers, président de NTF. A savoir la loi sur le bail à ferme (1929-1961) qui surprotège le preneur et une jurisprudence discriminatoire en sa faveur ." Et de citer, pêle-mêle, une série d’avantages dédiés au seul profit de l’exploitant agricole : le bail peut être oral, mais il suffit de deux paiements du loyer (il se paye annuellement) pour qu’il devienne écrit; il ne se termine pas, la reconduction étant quasi automatique; sa reprise pour exploitation personnelle est soumise à des règles hyperstrictes (accès à la profession ) et souvent contestée; la sous-location, légalement interdite, est parfois pratiquée (à des taux 2 à 3 fois supérieurs) mais excusée par les tribunaux au motif que le propriétaire perçoit quand même le loyer légal; les remembrements réalisés dans les années 60 et 70 ont permis de créer des exploitations cohérentes d’un seul tenant pour les agriculteurs, mais morcelées entre plusieurs propriétaires. Etc. "Comment, dès lors, espérer revendre ces terres , ajoute Etienne Snyers. Les investisseurs sont en quête de sécurité, de valeurs refuges, et les terres agricoles sont de celles-là. La demande existe, mais elle se heurte à une pénurie d’offres due à un immobilisme généré par la loi sur le bail à ferme où tous les droits sont du même côté." Et de prôner un retour à plus d’égalité. "On pense que chacun doit avoir son rôle , précise Xavier de Munck , secrétaire général de NTF. Le propriétaire cherche la sécurité et une relation à long terme avec le bailleur. Mais pas au risque de perdre ses droits. Comme celui de récupérer ses terres à la fin du bail, ce qui n’est pas toujours possible. Ou encore de choisir son locataire plutôt que de s’en voir imposer un par le fermier sortant qui bénéficie d’un droit de préemption."

Mais le gros désavantage pour les propriétaires et les investisseurs potentiels, c’est le fermage légal introduit dans le bail à ferme. "C’est le seul bail dont le propriétaire n’est pas assuré d’avoir l’inflation" (traduite dans l’indice santé, NdlR), ajoute-t-il. Le loyer se limite, en effet, au revenu cadastral multiplié par un coefficient décidé en commission entre des représentants des propriétaires et des locataires départagés par un fonctionnaire du ministère de l’Agriculture (voir Épinglé). Les uns essayent de les tirer vers le haut, les autres vers le bas, tant et si bien "qu’ aucun fermage légal ne donne un rendement net, fiscalité déduite, supérieur à 1 %" , indique Etienne Snyers. Au jeu des chiffres, le constat est catastrophique : "Imaginez que vous capitalisez le produit net de vos terres sur un compte d’épargne , dit-il. Pour atteindre 30 % de la valeur de la terre, soixante ans sont nécessaires. Ce qui veut dire soixante ans pour s’acquitter des 30 % de droits de succession " "Les loyers sont tellement bas que si tous les propriétaires décidaient de vendre, ajoute Xavier de Munck, les agriculteurs devraient doubler le montant total de leurs investissements pour continuer à produire. Les loyers ne représentent, en effet, en moyenne qu’un cinquième de la charge d’intérêt qu’ils devraient rembourser pour acheter. On arrive à une dérive telle qu’un propriétaire qui se retrouverait avec une terre libre d’occupation ferait une erreur en la relouant. C’est le cœur de notre constat. On est au bout du système. Il faut changer le bail à ferme. Sortir de cette relation à perpétuité." Et d’ajouter que les baux de longue durée et de carrière préconisés par le notaire Piérard sont des baux à ferme, mais à statut particulier. Mais les conditions à respecter sont telles qu’ils sont inaccessibles à la majorité des bailleurs.

La rareté de l’offre devrait tirer les prix vers le haut. Ce que les statistiques ne démontrent guère puisqu’en soixante ans le prix n’a pas même décuplé. "Pour peu qu’elles soient libres, les prix des terres atteignent des sommets, conclut Xavier de Munck. Entre une terre libre et une soumise au bail à ferme, le différentiel dépasse les 50 %, voire passe du simple au double." Ceux qui mènent la danse et alimentent la concurrence sont tantôt des investisseurs purs et durs, tantôt des particuliers en quête d’une prairie pour leurs chevaux, mais bien plus souvent des agriculteurs qui achètent leur outil de travail et s’offrent, dans la foulée, une plus-value à la revente puisqu’ils sont les seuls à pouvoir libérer la terre.