Bruxelles : marché résidentiel en crise

Ville contrastée, au parcours urbanistique chahuté, Bruxelles est aussi cette ville européenne marquée par un multiculturalisme fort que sa localisation stratégique et la présence des institutions de l’Union ne font que renforcer. Cependant, la ville-région semble aujourd’hui avoir beaucoup de peine à affronter les conséquences historiques d’une politique urbaine quelque peu anarchique, couplées à une paupérisation croissante de sa population. Longtemps boudée par les classes moyennes qui préféraient les banlieues vertes à la promiscuité des appartements du centre, Bruxelles s’est vidée d’une partie de sa population durant plusieurs décennies, pour faire face aujourd’hui à un boom démographique sans précédent. Le marché immobilier a vite été saturé, créant une pression importante sur les prix

Ville contrastée, au parcours urbanistique chahuté, Bruxelles est aussi cette ville européenne marquée par un multiculturalisme fort que sa localisation stratégique et la présence des institutions de l’Union ne font que renforcer. Cependant, la ville-région semble aujourd’hui avoir beaucoup de peine à affronter les conséquences historiques d’une politique urbaine quelque peu anarchique, couplées à une paupérisation croissante de sa population. Longtemps boudée par les classes moyennes qui préféraient les banlieues vertes à la promiscuité des appartements du centre, Bruxelles s’est vidée d’une partie de sa population durant plusieurs décennies, pour faire face aujourd’hui à un boom démographique sans précédent. Le marché immobilier a vite été saturé, créant une pression importante sur les prix

Préoccupé par cette problématique, l’Observatoire européen du logement durable, initiative du think tank européen "Pour la Solidarité", publie une nouvelle analyse prospective sur la crise du logement bruxellois (1). La Belgique possède un taux de propriétaires importants (70 %). Bruxelles, par contre, fait figure inverse, avec 60 % de locataires. Depuis quelques années, la population bruxelloise croît de près de 2,5 % par an : soit près de 10 000 ménages supplémentaires à loger, entraînant une poussée importante sur le marché locatif. Depuis 2004, l’évolution des prix des loyers diffère de plus en plus de celle de l’index santé. En conséquence, là où les loyers ont crû de près de 50 % en dix ans, les salaires n’ont pas suivi (+ 15 % seulement). Ce sont les loyers les plus bas (souvent de petits logements) qui ont principalement augmenté (2), soulevant de véritables questions quant à l’accessibilité financière au logement. On sait, en effet, que plus de la moitié des ménages bruxellois y consacrent déjà plus de 40 % de leurs revenus, alors que la limite acceptable est généralement fixée à 30 %.

Cette problématique de l’accessibilité est à mettre en relation avec une paupérisation croissante de la population bruxelloise, que la pression sur les loyers ne fait encore qu’aggraver. Cette difficulté grandissante de l’accès au marché locatif privé provoque alors une explosion de la demande en habitat public à finalité sociale qui est loin d’être satisfaite. Plus de 50 % des ménages bruxellois pourraient se prévaloir d’un logement social, mais l’offre manque cruellement ! L’on estime à près de 38 000 le nombre de ménages aujourd’hui sur liste d’attente d’un logement social, ce qui est supérieur au nombre de logements occupés (environ 36 000 en 2008) !

Cette insuffisance de l’offre est due à un manque de production/réhabilitation de logements publics, à des lourdeurs et cacophonies administratives, mais également à un trop faible taux de rotation des locataires : le logement social, "c’est pour la vie".

Si ces incohérences et lenteurs sont à regretter, l’on ne peut ignorer que des efforts sont faits par la Région de Bruxelles-Capitale qui se mobilise activement afin de garantir un logement décent et abordable à ses habitants, mais également de renforcer son attractivité.

L’amélioration qualitative et quantitative du parc de logement est un élément clé, mais face à l’inertie relative du parc de logement public, il faudra bien trouver des solutions pour pallier la crise.

Certains proposent la mise en place d’une allocation-loyer aux personnes entrant dans les conditions d’accès au logement social, afin de soulager le budget des ménages. Cependant, nous estimons, sur base de nombreuses études en la matière, que, dans le cas bruxellois, une allocation-loyer n’aurait comme principal effet que de faire augmenter les prix des loyers, tant que l’offre de logements (décents et abordables) ne sera pas supérieure. Un subside locatif seul ne suffit donc pas. La situation de pénurie d’offre doit également être résolue.

D’autres proposent alors de jouer sur les dépenses énergétiques et sur l’état des bâtiments, parfois alarmant. Sans baisser le loyer, une réduction des charges (qui peuvent parfois être supérieures au loyer) peut augmenter relativement les revenus disponibles pour les besoins de base. Pour ce faire, des guidances énergétiques ont déjà fait leur preuve, mais nous pensons que des pistes du côté de l’économie sociale devraient être développées, comme des initiatives de mise à l’emploi proposant des services de rénovation aux ménages à revenus modestes, ou des projets pilotes d’autoréhabilitation de logements, luttant à la fois contre l’habitat insalubre, la marginalisation sociale et les dépenses énergétiques inutiles.

Enfin, la solution unique n’existe pas, car la crise du logement bruxellois est avant tout une conséquence d’un concert de mesures historiques en matière d’urbanisme, de mobilité, d’emploi, d’éducation, d’immigration, d’aide sociale, Les politiques de logement sont avant tout réparatrices avant même d’apporter des réponses structurelles. En somme, la problématique de la crise du logement à Bruxelles pose non seulement la question de "quelle ville", mais aussi de "quelle société" nous voulons.

(1)Téléchargez-la sur www.logementdurable.eu

(2)DE KEERSMAECKER M.-L., Observatoire des Loyers. Enquête 2010, juin 2011.