La spéculation dope la brique américaine

Après six ans de crise, l'immobilier américain fait à nouveau recette. Les gros investisseurs se taillent la part du lion mais les étrangers, Russes en tête, en ont bien profité aussi.

Stéphanie Fontenoy
La spéculation dope la brique américaine
©Reporters

Après six ans de crise, l’immobilier américain fait à nouveau recette. Conséquences de la chute des prix, des taux d’intérêts plancher, d’une baisse légère du chômage et du retour relatif de la confiance des ménages, les régions qui avaient le plus souffert de l’éclatement de la bulle immobilière sont les premières à remonter la pente.

Tous les yeux sont rivés sur l’Indice S&P Case Shiller qui suit l’évolution du marché résidentiel pour les plus importantes zones métropolitaines américaines.

L’année 2012 est celle qui a ravivé tous les espoirs des propriétaires et les appétits financiers des investisseurs. Entre janvier 2012 et janvier 2013, le prix moyen de l’immobilier américain pour l’échantillon des 20 villes de l’Indice S&P Case Shiller a augmenté de 8,1 %, sa meilleure hausse sur une année depuis 2006. Les grandes agglomérations enregistrent les meilleurs gains : + 23,2 à Phœnix, + 13 % à Las Vegas, + 14,4 % à San Francisco, + de 10 % à Miami et Los Angeles, et même à Détroit, avec un rebond de 13,6 % de la valeur de ses maisons et appartements.

A 173 000 dollars au mois de janvier 2013, le prix moyen d’un bien immobilier aux Etats-Unis est le même qu’à l’automne 2003.

La guerre des prix reprend

Si des Etats comme la Californie, le Nevada et la Floride, très affectés par la crise des subprimes, s’en sortent bien, ils le doivent surtout aux grands centres urbains. Dans les agglomérations les plus attrayantes de la côte ouest et de la côte est des Etats-Unis, la guerre des prix repart de plus belle. C’est surtout vrai dans l’immobilier de standing.

Janet Schindler, agent immobilier chez Sotheby’s à San Francisco a mis l’été dernier aux enchères une luxueuse propriété à 5,4 millions de dollars. Elle s’est envolée à 7 millions de dollars. L’intermédiaire n’en revenait pas !

Le pendule est à nouveau du côté des vendeurs. “Pendant des années, nous étions dans un marché d’acheteurs. Ceux-ci pouvaient se permettre de chercher et de chercher encore, et entre chaque visite, les prix avaient baissé et l’inventaire grossissait. Aujourd’hui, attendre signifie prendre le risque de voir les prix augmenter et moins de choix”, explique Diane Saatchi, agent immobilier dans les Hamptons sur Long Island, où les riches new-yorkais possèdent leur résidence d’été.

Autre signe encourageant, la construction neuve repart de l’avant, avec une hausse des ventes de 30 % sur un an. Le stock disponible de logements neuf ne représente qu’environ quatre mois de vente, soit son niveau le plus restreint depuis 2005, en pleine fièvre immobilière.

Spéculation financière

Il y a un revers à la médaille. A y regarder de près, cette envolée de la demande est davantage stimulée par la spéculation financière que par un mouvement naturel d’achat de la part de l’Américain moyen.

Responsable de la bulle immobilière entre 2000 et 2007, Wall Street est également aux premiers rangs de la reprise. Les plus grands fonds d’investissements privés rachètent à tour de bras et à moindres coûts l’immobilier déserté pendant la crise. Le groupe Blackstone a mis la main sur 17 000 maisons individuelles aux Etats-Unis pour un montant de 2,7 milliards de dollars en 2012, et continue sur sa lancée cette année. Son concurrent BlackRock a investi dans 16 000 biens immobiliers dans la région de Phœnix, en Arizona. Le hedge fund de John Paulson, qui avait lui-même parié sur la chute des prix en 2007-2008, empochant 15 milliards de dollars au passage, a acheté au cours des deux dernières années assez de terrains en Californie, Arizona et Nevada pour construire 25 000 nouveaux logements, et poursuit son annexion.

Les étrangers en force

Autre facteur, la clientèle étrangère, Russes en tête, inonde le marché immobilier américain. Les acheteurs étrangers ont pesé 82,5 milliards de dollars, ou 8,9 % des acquisitions entre avril 2011 et mars 2012, selon l’Association nationale des agents immobiliers, soit un pic de 24 % par rapport à l’année précédente. Plus de la moitié des transactions ont eu lieu dans cinq Etats : la Floride, la Californie, le Texas, l’Arizona et New York. Les côtes du Sunshine State et la ville balnéaire de Miami attirent les investisseurs sud-américains et européens, en particulier les Français, à la recherche d’un rendement locatif à prix plancher.

Saisies immobilières en baisse, mais...

Tout n’est pas rose pour l’acquéreur américain moyen, échaudé par la récente récession et concurrencé par des fonds d’investissements. Si le nombre des saisies immobilières a baissé de 30 % depuis son niveau le plus élevé à près de 2,9 millions de biens repris par les banques en 2010, un foyer sur quatre est toujours en défaut de paiement sur son prêt immobilier.

Même si l’administration Obama encourage les banques à rouvrir le robinet du crédit pour les revenus inférieurs, la reprise définitive de l’immobilier américain sur des bases solides doit encore être vérifiée.

Sur le même sujet