Le Maroc, semé d’embûches

Clés d’une seconde résidence au Maroc ? Bien s’entourer et de la patience.

Frédérique Masquelier
Le Maroc, semé d’embûches

Si j’avais su à l’avance ce qui m’attendait quand j’ai décidé d’acheter un riad à Marrakech, je n’aurais pas osé le faire. " D’emblée, Marijke Spooren, la petite soixantaine, ne cache pas que son "rêve africain" a été pavé de réalités souvent difficiles, parfois infernales. Mais toutes surmontées avec patience, et, surtout, rigueur. "Mon compagnon et moi-même avons procédé par étapes, avançant lentement, mais sûrement." La première ? Le choix du pays. "Le continent africain était une évidence, mais le pays d’accueil a été passé au crible." Et ce dès les années 1990, au gré de nombreux voyages : l’Afrique du Sud, le Sénégal, la Tanzanie, le Kenya… En tout, une dizaine de pays sont retenus, et visités à plusieurs reprises, à différents moments de l’année. "En 2006, un an avant notre acquisition, le Maroc faisait l’objet de nombreux investissements immobiliers , explique-t-elle. L’Etat marocain est, en effet, ouvert aux petits investisseurs, ce qui n’est pas le cas de beaucoup de pays africains, où les grands investisseurs bénéficient de plus de droits." Tel que, par exemple, celui de rapatrier son argent vers son pays d’origine en cas de vente… Sans compter que les relations diplomatiques entre la Belgique et le Maroc sont au beau fixe, et que les accords passés entre les deux pays sont "très avantageux" .

Choisir le bien est une autre paire de manches. "Le plus important est de bien s’entourer, puisque tout se fait sur place , insiste Marijke. Nous avons eu de la chance et avons trouvé des partenaires fiables : un agent immobilier, un notaire et, surtout, un bureau de consultance." Lequel, bien que représentant un coût supplémentaire, est gage de tranquillité d’esprit. "Suivant l’investissement souhaité et l’activité que l’on veut y développer ( Marijke et son compagnon tiennent une maison d’hôtes), nous sommes guidés et encadrés à chaque étape de l’achat." Ce n’est pas peu dire, car, dès le début des recherches, les choses se compliquent. "Il existe deux types de biens immobiliers au Maroc : les biens titrés et les biens non titrés ou Melkia." Les premiers sont inscrits au registre de la propriété. Il s’agit, en gros, de tous les logements "modernes", de moins de trente ans. Les seconds se rencontrent surtout dans les vieilles médinas et font l’objet d’un titre de propriété archaïque, l’adul, rédigé en ancien arabe et difficile à déchiffrer. "Mieux vaut acquérir un bien titré, pour lequel la garantie de propriété est absolue , souligne-t-elle. Le bien Melkia peut faire l’objet d’un processus d’inscription au registre. Mais il s’écoule parfois dix ans entre les deux, le temps que le notaire retrouve tous les propriétaires du bien." Et règle, ce faisant, les contestations d’héritiers présumés qui réclament leur dû…

Enfin, après des mois d’allers et retours, nombre de rendez-vous et de visites, Marijke et son compagnon prennent leur décision. "Sur le sol belge, comme toutes les décisions importantes ! Jamais sur place, où le cœur pourrait l’emporter sur la raison." Commence alors une autre épopée, celle des travaux. "Il faut savoir que le prix indiqué sur les annonces n’est jamais le prix payé, et correspond plus ou moins à la valeur du terrain. A laquelle s’ajoute celle du riad, puis les travaux d’aménagement." Ici encore, l’entourage fait la différence, puisque seul un architecte local a le droit de rentrer des plans à l’administration de la province, en vue du permis. "Les finitions, l’aménagement du riad et les derniers frais administratifs ont été les plus pénibles , avertit Marijke. Cela nous a pris près de trois ans. Il faut avoir les reins solides." Et des fonds en suffisance. Heureusement, le couple avait bien budgété l’opération, disposant de l’argent nécessaire en monnaie sonnante et trébuchante, et s’accordant "une certaine respiration" pour les imprévus. Qui ont été nombreux avant leur installation définitive, voici trois ans.

Des prix élevés et stables

Quid des prix ? "La crise économique et les suites du printemps arabe n’ont pas eu pour effet de faire baisser les prix , observe-t-elle. Ils sont finalement assez élevés, comparés aux prix belges." Si on trouve des riads à moins de 100 000 €, les premiers prix tournent autour de 200-250 000 €. Et, suivant l’état général et le "luxe", les tarifs grimpent rapidement, par tranche de 100 000 € et au-delà du million. En ce qui concerne les charges, l’eau et l’électricité sont facturées "dix fois le prix aux étrangers, par opposition aux locaux" . D’après Marijke, "peu sont les Marocains qui paient des impôts - tous travaillent au noir - et l’Etat a bien des difficultés à trouver de quoi remplir ses caisses. Il le prend donc là où il le peut, auprès des étrangers". Quant à l’assurance incendie ou encore l’assurance du personnel (dans le cas, ici, d’une maison d’hôtes), "le coût est comparable à ce que nous connaissons chez nous. Les charges patronales s’élèvent à environ 32 % du salaire et la TVA est de quelque 20 %" . Il est dès lors parfois difficile de se faire remettre une facture en bonne et due forme. Reste le coût de la vie, qui, même s’il est "plus élevé qu’il y a trois ans" , est extrêmement bon marché. "On vit comme des princes, c’est sûr…"