La brique côtière au bord de l’épuisement

Pas assez de demandes, trop d'offres, positions et prix qui stagnent. Ce climat débouchera bientôt sur un recul des prix.

Charlotte Mikolajczak
La brique côtière au bord de l’épuisement
©DR

Le grand nombre d’affiches "A vendre" dans toutes les stations de la Côte est un signe : le marché immobilier côtier est au bord de l’épuisement… "On ne peut toutefois pas dire qu’il y a un raz-de-marée de candidats vendeurs, rassure Axel De Bisscop, gérant de l’agence Immo Bis de Knokke. S’il y a plus de biens à vendre, c’est que les ventes exigent plus de temps. Avant, le délai était en moyenne de 6 mois. Aujourd’hui, il est de 8 à… 12 mois !" Traduction : les vendeurs restent assis sur leurs prétentions, attendant patiemment l’acheteur qui s’alignera. Ne se sentent obligés de vendre que ceux qui veulent sortir d’indivision. Et encore heureux que les promoteurs se soient calmés… "L’an passé, la commune de Knokke-Heist a accordé 30 % de permis en moins qu’en 2011, ajoute l’agent. Cela nous a laissé le temps de vendre le stock d’invendus. Aujourd’hui, on est revenu à l’équilibre."

"Les prix ne baissent pas mais se tassent, concède Julien Manceaux, économiste chez ING. En 2010, le prix moyen des appartements sur la Côte a encore crû de 7,5 %, mais de seulement 4,4 % en 2011. En 2012, les prix n’ont plus augmenté; ils ont même diminué en fin d’année. En termes d’activité, on note un recul, mais encore très léger : 3,5 % de transactions en moins en 2011 par rapport à 2010; et 1 % de transactions en moins en 2012."

"Les prix à Knokke se maintiennent dans le neuf, puisqu’il y a aujourd’hui moins de choix, ajoute Axel De Bisscop. En revente, ils restent soutenus dans les bonnes situations (digue, avenue du Littoral…), mais sont en statu quo dans les situations secondaires (rues latérales…)." Statistiquement parlant, et après de fortes hausses en 2010 et 2011 (+7,4 % au total), les prix des appartements knokkois se sont stabilisées en 2012 (-0,7 %).

Le produit des régularisations en ligne de mire

Mathématiquement, on se dirige donc vers une baisse des prix cette année, voire l’an prochain. "Sur tous les marchés immobiliers, il y a, au moment où la demande baisse, une période de stagnation des prix et des transactions, ajoute l’expert d’ING. Le temps que l’offre et donc les vendeurs s’ajustent à la nouvelle demande et acceptent de diminuer leurs prix. Sur la Côte, on est précisément à cette période charnière. Le marché n’est pas vraiment gelé ou bloqué, mais il n’est plus le même que dans les années dorées 2004-2007, où se signaient plus de 6000 ventes par an. En 2012, il n’y en a eu que 5400."

La mèche qui a allumé le feu de ces années dorées porte trois initiales : DLU, déclaration libératoire unique. C’est elle qui a boosté le marché côtier (voir par ailleurs). En sera-t-il de même avec les dernières régularisations, arrivées en très grand nombre au cours du 1er semestre de cette année ? "Sans doute, accorde Axel De Bisscop, mais seulement dans les mois qui viennent. On sent, en tous les cas, que la demande frémit." "Pas nécessairement, renchérit Julien Manceaux. N’oublions pas qu’en 2004, les conditions de la DLU favorisaient la brique (taux libératoire de 6 % au lieu de 9 %), ce qui n’est pas le cas des dernières régularisations. Les prix pourraient donc bien être soutenus marginalement par les actuelles régularisations, mais, à moins que les bonnes réalisations boursières du début d’année 2013 se transmettent rapidement au marché côtier, des baisses de prix ne sont pas exclues. Dans certaines communes, elles ont déjà été observées."