L’immobilier aime les régularisations

Il serait sans doute audacieux de dire que le marché immobilier belge - et côtier en particulier - a été "sauvé" en 2004 et 2005 grâce à la DLU première mouture.

Charlotte Mikolajczak
L’immobilier aime les régularisations
©BELGA

Il serait sans doute audacieux de dire que le marché immobilier belge - et côtier en particulier - a été "sauvé" en 2004 et 2005 grâce à la DLU première mouture. Son impact a toutefois été "non négligeable", comme l’indique la majorité des observateurs. En sera-t-il de même cette année et l’an prochain, suite au boom de régularisations au 1er semestre 2013 ?

1. La DLU a incontestablement soutenu le marché. Les chiffres ne mentent pas : en 2005, les prix des logements sur le marché secondaire (biens anciens, à la revente) ont augmenté, en moyenne en Belgique, de… 15 %. Et même de 20 % pour les seuls appartements de la Côte. "Une hausse inhabituelle, confirme Julien Manceaux (ING), même dans une période où les prix augmentaient encore très fort. Et ce, alors que les taux d’intérêt hypothécaires étaient plutôt à la hausse : 4,5 % mi-2004 pour du 10 ans; 5 % en 2005, avant de diminuer." Pour Renaud Grégoire, notaire à Wanze, l’immobilier neuf a encore plus profité de la DLU que l’immobilier ancien. "La DLU a accentué l’élan dans le neuf. Pas sur le segment des maisons, le budget de la majorité des personnes qui rapatriaient leur argent ne leur permettant pas un tel investissement, mais dans les promotions d’appartements. Ils ont opté pour le neuf, car c’est un placement… sans souci, pour lequel il ne faut rien faire (ni travaux, ni réparations pendant 10 ans); à l’image de ce dont ils bénéficiaient à Luxembourg… Et puis, il s’agissait majoritairement de personnes d’un certain âge."

2. De 2005 à 2012, les régularisations se sont poursuivies, sans tambour ni trompette, mais non sans impact sur la brique. "Il est toutefois plus difficile d’évaluer l’effet de ces régularisations sur le marché immobilier, ajoute Julien Manceaux. Parce qu’il n’y avait plus de différentiel de taux libératoire entre les deux types d’investissement (immobilier ou financier); mais surtout parce que d’autres éléments sont intervenus, comme le changement de la loi sur les donations qui a aussi mené à de gros transferts d’épargne entre le capital financier et le capital immobilier. En 2011, les portefeuilles boursiers ont dégorgé et il y a eu beaucoup de réinvestissements d’argent… clair dans la brique. Pour preuve, en 2011 et 2012, les apports personnels ont atteint un niveau jamais vu, à près de 40 % ! Autre preuve, en 2012, les appartements se sont bien mieux portés que les maisons." "La DLU de 2004 a lancé l’esprit de régularisation, confirme Me Renaud Grégoire. Pas au même rythme et pas aux mêmes conditions, mais, surtout, pas dans le même contexte. Il est donc difficile de faire la part des choses entre investissements immobiliers venant de placements financiers et ceux venant de régularisation. Mais jusqu’en 2011, l’immobilier neuf a bénéficié d’un soutien manifeste."

3. Aujourd’hui ? Le marché immobilier profitera-t-il du boom des régularisations comme il a profité de la DLU de 2004 ? Rien n’est moins sûr. "Il sera en tous les cas difficile à isoler des autres incitants, rappelle Julien Manceaux. Il y a plusieurs bonnes raisons d’investir dans la brique : DLU, transmissions intrafamiliales, sortie de Bourse…" Mais si impact il y a, il durera 6 mois, un an tout au plus, selon le notaire Grégoire. Soit jusque fin 2013 ou mi-2014. "L’impact sera court, dit-il. Les gens se décideront vite. Quand ils entament la procédure de régularisation, ils savent déjà ce qu’ils vont faire avec l’argent rapatrié. D’autant qu’un risque de hausse des taux d’intérêt point". Pour certains observateurs, c’est plutôt le marché des secondes résidences en France, Espagne et Italie qui va en profiter de l’argent des Belges. "Sans doute, reconnaît Me Grégoire, ce que la DLU de 2004 n’avait pas particulièrement opéré." Mais il faudra analyser les statistiques - si l’on en a - avec attention. Si le nombre de secondes résidences à l’étranger déclarées par les Belges augmente fortement, il s’agira moins d’acquisitions que de… fautes avouées. "Les personnes qui ont opéré une régularisation vont, très certainement dans la foulée, déclarer leur seconde résidence à l’étranger, confirme Renaud Grégoire. Surtout celles en Espagne et Italie, car celles en France ont déjà été déclarées."