Dans la crainte d’un changement de fiscalité immobilière

Le nouveau président du Syndicat national des propriétaires et des copropriétaires (SNPC), Olivier Hamal, met en garde contre une éventuelle réforme de la fiscalité immobilière, une fois celle-ci en partie régionalisée. Selon lui, les taxations en la matière sont interconnectées et doivent le rester.

Frédérique Masquelier
Dans la crainte d’un changement de fiscalité immobilière
©REPORTERS

Jusqu'ici, l'immobilier avait été relativement "préservé" des discussions portant sur les réformes institutionnelles. Le sujet a depuis été mis sur la table. Résultat ? Dans les prochains mois, le Parlement fédéral votera la régionalisation de la loi sur les baux (résidentiels, commerciaux et à ferme) et celle d’une partie "conséquente" de la fiscalité immobilière.

Un vote capital pour le nouveau président fraîchement élu du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC), Olivier Hamal. Ses craintes sont grandes, en effet, de voir les Régions se singulariser dans ces matières et légiférer en défaveur des candidats acquéreurs belges, qu’ils soient futurs bailleurs ou propriétaires occupants.

Pourquoi les discussions ont-elles porté aussi tardivement sur le sujet ?

Pour deux raisons. De un, le fédéral n’a pas voulu préjuger des recettes potentielles futures des Régions. De deux, s’il avait décidé d’accroître la fiscalité sur les baux, les loyers - qui sont à un niveau encore raisonnable chez nous en comparaison à nos voisins - auraient sans doute augmenté de façon significative. De toute évidence, cela n’aurait pas été une bonne chose sur le plan social.

Vous vous placez du côté des locataires, là…

Les propriétaires ont, eux aussi, beaucoup à perdre si la pression fiscale se fait plus forte sur les baux. Il faut bien se rendre compte que de nombreux Belges ont investi dans l’immobilier locatif. Pour beaucoup, les revenus qu’ils en tirent correspondent d’ailleurs à un complément de leur pension. Cette offre locative conséquente maintient le niveau des loyers en place. Tous ont donc à y gagner.

Vous appelez les propriétaires privés à se mobiliser et à faire entendre leur voix lors des élections de mai prochain. Quelles menaces la régionalisation de la fiscalité immobilière fait-elle peser sur leur tête ?

La composition du Parlement fédéral et les majorités pouvant s’y dégager empêchaient jusqu’à présent toute dérive. Mais ce ne sera bientôt plus le cas ! Et les signaux d’alarme ne manquent pas. Ainsi, au niveau de la Région bruxelloise, il existe depuis plusieurs années une volonté affichée de mettre en place un système d’encadrement des loyers. Du côté wallon, le Parlement régional a déjà voté l’interdiction des expulsions hivernales dans le secteur du logement social, et certains n’hésitent pas à clamer leur volonté de l’étendre au secteur locatif privé. Autant de mesures qui risquent d’écorner les revenus locatifs et, donc, provoquer un désintérêt généralisé pour l’investissement locatif privé !

Les revenus locatifs bénéficient toutefois d’une fiscalité plutôt clémente en Belgique…

On entend souvent dans les médias et lors de débats que les loyers ne sont pas taxés chez nous sous prétexte qu’ils ne le sont pas sur une base réelle. C’est tout à fait faux. Que fait-on du précompte immobilier (1) ? Et de l’impôt des personnes physiques (IPP) (2), qui cible, entre autres, les biens mis en location et les secondes résidences ? Certes, ces deux prélèvements ne s’effectuent pas sur base des loyers réellement perçus, mais à partir d’une taxe foncière, le revenu cadastral, fixée en 1975. Mais trois mesures ont considérablement alourdi la fiscalité immobilière belge depuis la dernière péréquation cadastrale de 1980 : la suppression de l’imputation du précompte immobilier (qui a provoqué une forte hausse de ce qui n’est de ce fait plus un précompte, mais bien un impôt séparé), la hausse forfaitaire de 40 % des revenus cadastraux des biens donnés en location et des secondes résidences, et l’indexation annuelle de tous les revenus cadastraux, en vigueur depuis 1991. La taxation des loyers évolue ainsi plus rapidement que l’indice des prix à la consommation. Et ce n’est pas tout ! En effet, en matière d’immobilier, l’approche de la fiscalité doit être globale. Il faut donc ajouter à la liste trois autres types de taxes : les droits d’enregistrement, de donation et de succession.

Des droits dont la note est plutôt salée à l’échelle européenne…

C’est peu dire ! Selon l’étude "EU taxation trends 2013", le poids de l’ensemble des impôts immobiliers correspond à 3,2 % du PIB en Belgique, contre seulement 0,9 % en Allemagne et 1,1 % aux Pays-Bas. L’Eurozone connaît, quant à elle, une taxation moyenne de 1,3 % du PIB. Ce sont surtout les droits d’enregistrement et les droits de succession qui sont responsables de cette quotité élevée. Pour ces deux sources d’impôts, nous occupons la première place du classement européen des pays qui taxent le plus l’immobilier. Tout cela me fait dire que les dernières recommandations européennes - qui arguaient que le système fiscal belge de taxation des loyers ne correspond pas aux normes des pays membres - sont largement exagérées… Il faut tenir compte de l’ensemble de la fiscalité immobilière belge pour la juger. Tout est interconnecté.

Quelles sont vos recommandations dans ce contexte ?

Même si la situation fiscale actuelle n’est pas parfaite, elle a au moins le mérite d’être équilibrée. Ce que l’Etat donne d’un côté, il le reprend de l’autre, par le biais de taxations et de niveaux de pouvoirs différents. Je crains que, une fois compétentes, les Régions décident de tout révolutionner, alors que le marché immobilier a au contraire besoin de stabilité. Si, toutefois, elles souhaitent revoir la fiscalité immobilière, il est impératif que ce soit en concertation avec les autres instances de prélèvement et compte tenu de l’ensemble des taxes en vigueur.

Au rang des réformes fiscales possibles, vous êtes toutefois partisan d’une révision du revenu cadastral…

Disons que si les Régions souhaitent revoir le calcul du précompte immobilier pour peut-être augmenter leurs rentrées, il faut savoir sur quelle base. Il y a des discussions en cours dans les milieux universitaires sur la possibilité de remplacer le revenu cadastral par une autre base qui tiendrait mieux compte des marchés immobiliers locaux. Cela permettrait de rattraper certaines distorsions régionales. En effet, les situations immobilières du Hainaut et du Brabant wallon, par exemple, sont radicalement différentes. Or, cela ne transparaît pas assez dans les revenus cadastraux des biens qui y sont implantés. Mais cela reste un problème accessoire par rapport au reste. C’est l’équilibre de l’ensemble qui compte, et qu’il faut préserver.


(1) Le précompte immobilier (régional) est calculé suivant un pourcentage (1,25 % en Wallonie et à Bruxelles contre 2,5 % en Flandre) du revenu cadastral indexé (1,6813 en 2013) majoré de centimes additionnels appliqués par les Provinces, les agglomérations et les communes.

(2) La taxation à l’impôt des personnes physiques (IPP, fédéral) vaut tant pour les biens mis en location que pour les secondes résidences. Ce prélèvement s’effectue aussi au départ du revenu cadastral indexé (1,6813 en 2013), multiplié lui-même par un coefficient de 1,40.