Immobilier à Bruxelles: pour s’assurer des terrains, le public bâtit avec le privé

C’est Céline Fremault, ministre bruxelloise du Logement, qui se chargera de rameuter les professionnels dans ce qui est en passe de devenir le plus grand partenariat public-privé (PPP) en matière de logement à Bruxelles : pas moins de 500 nouvelles unités moyen de gamme pour lesquelles une enveloppe de 200 millions d’euros (197 millions plus exactement) sera consacrée ! Soit quelque… 400 000 euros par logement, tout de même. Un prix qui peut paraître excessif, et qui s’explique, en fait, parce que dans ce PPP, la SLRB n’acquiert pas les unités qu’elle mettra en location mais en assure leur financement dans le cadre de baux emphytéotiques de trente ans avec option d’achat.

Elle se base d’ailleurs sur un coût de construction de 1 550 euros du mètre carré (+ 10 % de marge de sécurité) assorti d’une hypothèse de rendement de 5 % pour le partenaire privé.

Manque criant de foncier

Ce prix fort sous-entend également que les soumissionnaires devront voir assez grand, avec différents formats, de l’appartement une chambre au quatre chambres (111 m² de surface brute par logement ou 77 m² de surface nette); et que tout est compris (études, architectes, administratif…), mais, surtout… le foncier !

C’est, en effet, ce dont la SLRB est la plus dépourvue. Mais les sociétés européennes susceptibles de prendre connaissance de cet appel "avec apport de terrain" le sont sans doute tout autant… Pour élargir un peu l’éventail des sociétés à même de remettre un dossier, la ministre relance donc cet appel à destination de professionnels bruxellois moins férus de PPP - et qui auraient loupé l’appel du 26 février - mais, peut-être, titulaires de terrains. Et il en faut environ 50 000 m², de qualité. C’est d’ailleurs un des critères de sélection déterminant. A noter que ne seront pris en compte que les projets de minimum 50 logements, situés dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Ceux-ci peuvent toutefois être intégrés dans de plus grands projets.

Les soumissionnaires ont jusqu’au 26 mai pour introduire un projet. La suite se déroulera en trois phases distinctes : phase éliminatoire de sélection des prestataires et d’analyse du terrain; phase de l’offre pour les soumissionnaires retenus (il en faudra sans doute plusieurs pour arriver au total); phase de négociation et d’attribution. Pour les mener à bien, la SLRB prévoit de se faire accompagner par une équipe pluridisciplinaire d’experts externes, dont certains pour l’aspect architectural des projets. L’objectif est que ces 500 logements soient en phase de chantier avancé d’ici la fin de cette législature (2019).

60 % de locataires

Ce "PPP 500" n’est qu’une partie d’un plus vaste projet de production de logements mené dans le cadre de l’Alliance Habitat. Lancée en 2013, celle-ci prévoit la construction de 6 500 logements, 4 000 construits par la SLRB (dont les 500 de type moyen dans ledit PPP) et 2 500 via Citydev.brussels (ex-SDRB), le Fonds du logement, le CLT (Community Land Trust) et les communes.

C’est que, dessiné en quelques chiffres, le paysage immobilier de la capitale paraît insoutenable. La Région compte actuellement quelque 1,15 million d’habitants, mais risque d’avoisiner le 1,5 million à l’horizon 2060. Aujourd’hui déjà, le revenu moyen par habitant est 14,1 % en dessous de la moyenne nationale alors qu’il était 12 % au-dessus en 1990. Seulement 40 % sont propriétaires de leur logement; dans certains quartiers, ce pourcentage peut même descendre à 20 %. Ceci alors que les loyers sont élevés : plus de 700 euros par mois alors que le revenu mensuel de la moitié des ménages locataires est inférieur à 1 500 euros.