Aedifica se présente comme la plus résidentielle des sicafi. Elle ne l’est pas à 100 %, mais quasi, le chiffre rond ne lui échappant que de justesse, à cause de quelques bureaux au pied ou à l’arrière de l’un ou l’autre de ses immeubles de logements. Elle n’en est pas moins hyper variée : 462 appartements classiques (32 % du portefeuille), 229 meublés (13 %), 2 058 lits dans des maisons de repos (46 %) et 215 chambres d’hôtels (9 %).

Atout de cette "mixité" : pouvoir faire le gros dos à tout moment, chaque segment suivant un cycle qui lui est propre, et profiter d’une plus large gamme de rendements; au cours du premier semestre de son exercice courant de juillet à décembre 2009, ils ont varié de 5,7 % (appartements classiques) à 9,2 % (meublés). Et encore, ces derniers ont-ils perdu quelques points depuis la crise de l’automne dernier suite à l’action conjuguée d’un taux d’occupation en recul et d’une pression sur les loyers. "Mais c’est le seul segment qui a vraiment souffert de la crise, indique Stefaan Gielens, CEO d’Aedifica. Et, entre le 1er et le 2e trimestre de ce semestre, ledit taux d’occupation s’est relevé de 73,5 % à 79,2 %, pour un taux hors meublés qui est resté stable à 96,6 %." C’est d’ailleurs dans les meublés que la sicafi a réalisé son dernier investissement (fin 2009) et effectuera le prochain (mars 2010) : deux complexes de 38 et 27 unités situés à Schaerbeek qui deviendra son second pôle en la matière après Ixelles.

Aedifica a néanmoins un peu souffert de la crise : entre juillet et décembre dernier, les revenus locatifs ont reculé de 3 % à 11,24 millions d’euros, le résultat opérationnel est resté stable à 8,1 millions d’euros et le résultat opérationnel a baissé de 7 % à 4,3 millions. "Mais moins que prévu, ajoute Stefaan Gielens. Et le dividende 2009-2010 reste annoncé à 1,80 euro."

"Ce qui ne nous incite pas à supposer qu’il en sera de même cette année car le marché reste instable. On est prudent", précise-t-il. Pour l’exercice 2010-2011, il s’attend à un retour à la normale. Et espère, en 2011-2012, pouvoir profiter d’une hausse de l’inflation. Doublement. Sur les loyers indexés. "D’autant plus que la plupart de nos contrats courent sur du long terme; la durée résiduelle moyenne est aujourd’hui de 16 ans." Et sur le cash-flow du portefeuille : la couverture de la dette court sur 7 ans et le taux d’endettement actuel est de 49 % (pour un maximum autorisé de 65 %). "Bref, 2 à 3 % d’inflation nous suffisent."

Au 31 décembre 2009, le portefeuille d’Aedifica atteignait 360 millions d’euros. Quand tous les projets lancés auront abouti - il y en a beaucoup, la sicafi étant jeune et en période de croissance -, il passera à 425 millions. Le cap des 500 millions que Stefaan Gielens vise depuis sa création en 2006 - "Une taille minimum pour des investisseurs institutionnels" - sera alors à portée de main. Ce qu’il compte chercher en priorité ? "Des biens n’ayant pas d’effet dilutif sur le dividende." Des maisons de repos et, pourquoi pas de kots d’étudiants. Plus de meublés dont il vient de faire le plein. Comment les financer ? "Sur fonds propres, par apport ou fusion de société, grâce au placement privé de titres ou, peut-être, en lançant une augmentation de capital. Mais je n’ai rien dit "