Il y a un an, les professionnels du secteur et, par ricochet, les médias, s’étaient inquiétés du vide annoncé dans le district Nord à Bruxelles, ce quartier de tours s’étendant de part et d’autre du boulevard Albert II, au-delà du canal vers Tour & Taxis. C’est que plusieurs gros départs étaient suspectés, à défaut d’être véritablement programmés : ceux de la Région flamande (qui libérerait entre 60 et 65 000 m², dont notamment l’immeuble Boudewijn), de la Région bruxelloise (30 000 m² du Centre de Communication Nord), du Fédéral (hors des tours WTC 2 et 3), de BNP Paribas Fortis (pour peut-être rejoindre son futur siège de la gare Centrale).

Pour sa 36e édition, l’Observatoire des bureaux réalisé par Inventimmo/Citydev, en collaboration avec Bruxelles Développement urbain, ne pouvait que creuser davantage ce quartier Nord, troisième de la capitale en taille (1 772 800 m²), dont les premiers immeubles de bureaux ont aujourd’hui quarante-cinq ans. Et qui continue d’en produire : quelque 200 000 m² ces dix dernières années. "Un quartier relativement disparate , dit Pierre Demeuter (Inventimmo) , dont tous les bâtiments ne sont pas des tours, même si telle est son image; pensé comme quartier d’affaires, il est devenu… cité administrative." Près de la moitié (49 %) des surfaces sont occupées par des administrations, fédérales en tête, suivies, dans l’ordre, par celles de la Région flamande et de la Communauté française. "Elles sont vraiment incontournables" , ajoute-t-il. Ce qui ne veut pas dire qu’elles plombent le quartier par leur inertie : "Au contraire, le public est gage de dynamisme" , pointant l’arrivée récente du Selor, de l’Inasti, du SPF Justice… Autres gros occupants : les institutions financières (19 % des surfaces), "mais quatre sociétés seulement, Belfius, KBC, BNP Paribas Fortis et Euroclear" , et les sièges sociaux (13 %) de Proximus, Engie et Sibelga. "Soit beaucoup de mono-occupants , conclut Pierre Demeuter . Les vingt plus grands occupent 80 % des mètres carrés."

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Entre 5 et 10 % de vide

Mais qu’en est-il de ce vide annoncé ? "Pour l’heure, il n’est pas inquiétant , répond Alain Doornaert (Inventimmo) . Il y a peu de vide, et, surtout, peu de vide persistant." Si on ne prend que les espaces à louer, il ne s’élève qu’à 5,2 %, le plus faible score de la Région. Si l’on prend tout ce qui est vide, en ce compris les immeubles en attente de rénovation ou de reconstruction, projets retardés et chantiers arrêtés, la proportion monte toutefois à 10 %. "L’an prochain, la vacance ne va pas bouger, mais elle devrait changer à partir de 2017 et 2018. Difficile de dire dans quelle proportion."

C’est davantage la conjonction entre vide et mono-occupant qui inquiète. "Le quartier Nord, c’est un nombre restreint d’immeubles et de joueurs. Pour peu que l’un d’entre eux déménage…" D’autant que les grands locataires ne sont pas légion sur le marché bruxellois. Et qu’ils sont moins gourmands qu’avant, pouvant se contenter de 30 % de mètres carrés en moins en moyenne. Seule consolation : il faut tant de temps pour qu’un immeuble vide revienne sur le marché après reconstruction ou rénovation que l’équilibre du quartier Nord pourrait ne pas être déstabilisé.



Les distributeurs font leur marché

Salon Realty La date de sortie de l’Observatoire des bureaux ce mardi 24 mai est loin d’être anodine : moins d’une heure après sa présentation, Realty, le salon professionnel de l’immobilier, ouvrait ses portes à Tour&Taxis. Pour trois jours. Un salon qui en est à sa 6e édition et qui s’étale désormais dans les trois halls du bâtiment. Les stands sont plus imposants mais moins nombreux (128 exposants). Résultat : un salon plus aéré, idéal pour disperser le public dans les quelques gros moments de "bouchon" (6 000 visiteurs sont attendus). Parmi les exposants, il y a les traditionnels promoteurs (comme Ghelamco, dans un stand à l’image du futur stade bruxellois), agents, architectes, consultants, bureaux d’études, autorités… Mais aussi quelques nouveaux profils, comme les grands distributeurs, Colruyt, Carrefour et Lidl. Ce dernier y voit l’occasion d’annoncer ses projets d’expansion et "de se montrer aux développeurs de projets mixtes", dira Dirk Heylen, directeur immobilier. "Lidl Belgique, c’est aujourd’hui 300 magasins, 6 500 collaborateurs et 8,5 % de parts de marché. Mais 350 d’ici 2020 ! Et 2 000 collaborateurs de plus. Un objectif ambitieux. A Bruxelles surtout avec déjà quatre ouvertures programmées pour 2017." Dont coût : 200 millions d’euros pour Bruxelles (40 chaque année jusqu’en 2020), et 700 millions dans les autres Régions. "Il y a en Belgique 80 communes où Lidl n’est pas présent."