L’Upsi, l’Union professionnelle du secteur immobilier, qui regroupe développeurs immobiliers et autres entrepreneurs (représentant quelque 150 membres), semble avoir décidé de montrer comment rendre le logement abordable "en évitant de solliciter budgétairement davantage les pouvoirs publics"; autrement dit, d’expliquer comment faire baisser le prix du neuf, qui peut paraître élevé. Et, dans la foulée, de casser l’image négative que le grand public peut se faire des promoteurs.

Mi-mars, la fédération s’était penchée sur la taille minimum des logements imposée par les services de l’Urbanisme au sens large; une taille qui, si elle était un peu réduite (de 10 %, soit, de 85 à 75 m2 en moyenne), permettrait de faire baisser le prix, TVA comprise, de 25 000 euros (de 230 000 à 205 000 euros en moyenne). "Ce qui est tout-à-fait viable, sans toucher ni à la qualité de vie ni au confort", indiquait alors l’Upsi, ajoutant que ce montant de 25 000 euros était souvent ce qui manquait"aux jeunes pour franchir le pas".

Cette fois-ci, c’est sur les terribles délais liés à l’obtention d’un permis qu’elle s’est penchée. Un calcul tout simple mais qui n’en déboucherait pas moins, "en cas de politique d’octroi plus efficace et plus rapide", sur une économie potentielle de 4 000 à 7 500 euros, voire jusqu’à 10 000 euros, pour une maison de 280 000 euros hors TVA. Moins en Flandre, où le délai est plus court, plus à Bruxelles où il est plus long, moyenne en Wallonie (6 500 euros).

"De 10 à 26 mois à Bruxelles"

Le calcul, et l’Upsi en convient, est sommaire, "générique" : il prend pour l’essentiel en compte les montants bloqués (le prix du foncier, soit en moyenne un tiers du prix de vente du logement qui y sera inscrit), les frais préliminaires d’études architecturales (13 000 euros) et les taux d’intérêt (intercalaires). "Et ils sont bas !, note d’emblée Pierre-Alain Franck Pierre-Alain Franck, administrateur de l’Upsi et auteur de l’étude. Imaginez ce qu’ils pourraient être s’ils remontent…"

Ceci dit, ce sont bien les nombreuses et complexes procédures juridiques et les délais d’attente excessivement longs pour l’obtention d’un permis qui posent problème."De 10 à 26 mois à Bruxelles, de 10 à 14 mois en Wallonie et de 75 à 150 jours en Flandre, poursuit Pierre-Alain Franck, auxquels il faut ajouter deux ans presque systématiques de recours."

Et ce, dans le meilleur des cas, c’est-à-dire quand le permis ne déroge pas aux impositions.

Le public, perdant aussi

Ces retards, qui font perdre de l’argent aux développeurs et, par conséquent, aux acheteurs, puisque ce sont eux qui les payent en définitive, en font perdre aussi aux pouvoirs publics, note l’Upsi. Certes, pas irrémédiablement, puisqu’à terme on peut penser que le projet sera réalisé. Il n’empêche… Dans le cas d’un projet de 20 logements proposés à quelque 280 000 euros HTVA pièce (prix d’une maison moyenne ou d’un appartement bruxellois, la précédente étude de l’Upsi se basant sur un prix moyen d’un appartement de 190 000 euros HTVA), l’Upsi note que les autorités publiques laissent dormir quelque 2 millions d’euros de recettes. "Soit les revenus liés à la TVA de 21 %, au précompte immobilier, à l’impôt sur les sociétés et aux cotisations sociales sur la main-d’œuvre, précise Olivier Carrette, administrateur-délégué de l’Upsi. Et c’est précisément la raison pour laquelle nous demandons aux gouvernements régionaux d’ouvrir le débat et de considérer le secteur comme un interlocuteur précieux qui contribue à la réflexion sur la société."

Des discussions politiques en cours

Cette sortie tombe, bien sûr, à propos. Dans les trois Régions, il y a des discussions politiques en cours : "Sur le CoDT en Wallonie, dont les discussions ont été efficaces et démocratiques jusqu’en décembre mais s’enlisent depuis; sur le Cobat à Bruxelles; sur le phénomène ‘Nimby’(acronyme de l’expression "Not In My BackYard", soit "pas dans mon arrière-cour", NdlR) en Flandre", faisant référence non au conseil d’Etat mais à l’instance intermédiaire qu’est le Raad voor vergunningsbetwistingen.

"Même si les communes semblent être bien mieux outillées en Flandre que dans les deux autres Régions, et donc plus efficientes, le problème y est plus marqué, le fossé entre le délai normal de 6 mois et le recours de 2 ans y paraissant encore plus gigantesque", soutient Pierre-Alain Franck. "Mais si la Flandre peut donner un permis en 6 mois, pourquoi la Wallonie et Bruxelles n’y arrivent-elles pas ?"

Et d’espérer, du côté wallon et bruxellois, outre une refonte rapide et profonde des réglementations, davantage de moyens humains et des délais de rigueur respecté (quitte à ce qu’il y ait des sanctions). Et du côté flamand, l’introduction d’indemnités éventuelles de procédures en cas de recours non fondé.


La face cachée des recours

C’est quasiment devenu un sport national, se plaignent les professionnels de l’immobilier. Pour peu qu’un projet soit lancé, surtout s’il s’agit d’une construction d’une taille supérieure à une maison unifamiliale, il y a bien un riverain à qui quelque chose ne va pas plaire : l’emprise au sol, la hauteur du bâti, l’ensoleillement perdu, l’architecture, la couleur des murs, les désagréments des travaux…

Parfois même dans le seul but - même si aucun des professionnels ne le reconnaît officiellement - de profiter d’un chantage, enveloppe bien garnie à la clé. Pour chacune des trois Régions du pays, l’Upsi établit ces recours à deux ans. Et encore, deux ans quand… tout va bien; c’est-à-dire quand le permis demandé ne déroge pas aux règles imposées. "C’est un réflexe naturel de penser que les promoteurs dérogent automatiquement aux impositions , répond d’emblée Pierre-Alain Franck . Mais ce n’est pas la norme. Les promoteurs n’ont aucun intérêt à subir un recours. Ils font tout pour ne pas en avoir. La plupart des recours sont d’ailleurs déclarés nuls et non avenus. Beaucoup d’entre eux ne se basent d’ailleurs pas sur le projet mais sur les procédures ou des formules liées au dossier."