Une nouvelle SIR (société immobilière réglementée) est en voie d’éclosion : Inclusio. L’offre a débuté ce jeudi matin et, sauf clôture anticipée, se terminera le 7 décembre (le lendemain pour les institutionnels). La dernière IPO immobilière date de 2015. Il s’agissait de Xior, investie dans des logements pour étudiants, qui se présentait à l’époque comme une niche à l’échelle belge, mais également à l’échelle européenne. C’est aussi le cas d’Inclusio, dont le portefeuille est exclusivement composé de logements à destination d’un public précarisé : logements sociaux proposés via les Agences Immobilières sociales, les CPAS ou les communes, logements pour personnes handicapées et infrastructures sociales. “Il y a deux foncières du même type en Angleterre et en Allemagne, mais pas beaucoup plus, confirme Xavier Mertens, CEO d’Inclusio. Ceci alors que les besoins sont énormes. En Belgique, pour les trois Régions confondues, il y a 280 000 demandes de logement social en attente.”

Il y a dix jours, Inclusio avait déjà détaillé son entrée en Bourse. On en connaît aujourd’hui les éléments financiers : le prix d’émission a été fixé à 21,40 euros par action pour un montant maximum, à quelques euros près, de 60 millions, qui seront ajoutés aux 90 millions d’euros de fonds propres.

Un investissement éthique

Alors qu’une foncière se contente généralement de proposer 10 % des actions aux particuliers (le minimum légal), Inclusio leur en a réservé 25 %. “Oui, on ouvre plus largement notre portefeuille aux particuliers, convient Xavier Mertens. Parce que c’est un instrument de placement qui leur conviendra et, de notre côté, c’est un actionnariat que nous aimerions avoir.” Et puis, c’est sans doute aussi la cible qui sera la plus touchée et séduite par le sous-jacent. “C’est sûr que c’est un investissement éthique, utile pour la société et qui a du sens.” Une bonne action, donc, complétée par un rendement “similaire à celui proposé par les autres sociétés immobilières investies dans le logement”. Soit 3,49 % estimés dès 2023, quand la SIR aura atteint sa vitesse de croisière (pour 2,06 % en 2021 et 2,78 % en 2022). “Beaucoup de gens pensent qu’un objectif social ne peut être compatible avec un objectif de rendement, argue Xavier Mertens. C’est faux. Inclusio combine déjà les deux. On n’est pas dans la philanthropie.” Elle aura par ailleurs la liquidité et la répartition des risques nécessaires. Le portefeuille actuel est composé de 917 logements et infrastructures répartis dans 40 sites d’une valeur, projets compris, de 159 millions d’euros, et offrant un rendement locatif brut de 4,2 %. Elle vise les 230 millions d’ici trois ans.

Une… bonne action de l’État n’en serait pas moins appréciée. On sait que les SIR versées dans la santé sont soumises à un précompte mobilier de 15 % alors que leurs consœurs, même celles investies dans des logements, en subissent un de 30 %. Inclusio espère bénéficier d’un taux réduit et va poser de premiers jalons en ce sens du côté du Gouvernement fédéral. Sans doute lui rappellera-t-elle qu’en 1995, quand le véhicule a été imaginé sous le nom de Sicafi, celles investies en logement profitaient de 0 % de précompte.