Mais comment se fait-il que le marché immobilier belge soit si solide ? Du moins par rapport à ses condisciples européens. En 2011, les prix des maisons et appartements y ont augmenté de 3,7 % par rapport à 2010. Ce n’est pas une croissance terrible (proche de l’inflation) et elle est moins soutenue qu’auparavant (+ 5,8 % en 2010), mais c’est une croissance quand même. Malgré la crise de 2008-2009, les prix de la brique belge sont 5 % plus élevés qu’en 2007. Ailleurs, ils sont, si pas en recul (- 10 % aux Pays-Bas, - 25 % en Espagne, - 45 % en Irlande), à peine identiques (France, Allemagne).

C’est d’ailleurs une des grandes différences entre la crise de l’immobilier des années 2008-2009 et celle de 2011. "Durant la première phase, le ralentissement a surtout été marqué en Espagne et en Irlande, indique Julien Manceaux, senior Economist chez ING. Durant la seconde phase, plus aucun pays d’Europe n’y échappe, sauf la Belgique, qui prend des allures de dernier village gaulois."

Cette étonnante solidité - ne gageons pas qu’elle est irréductible - s’explique malaisément. Parce que le Belge a une lourde brique dans le ventre et met la propriété aux faîtes de ses rêves ? Sans doute. Parce que le marché y est moins spéculatif ? Peut-être. Parce que les prix ne sont pas très élevés, du moins comparativement à d’autres pays ? C’est une explication aussi. Parce que les émois sur les marchés financiers furent tels (au mois d’août notamment) que pas mal d’investisseurs se sont rabattus sur la brique ? "Certainement, répond Julien Manceaux . Ce sont d’ailleurs eux qui ont soutenu l’activité en 2011 - plus de 127 000 transactions en 2011, soit 5 % de plus qu’avant la crise -, surtout à partir du troisième trimestre." Car pour les autres, ceux qui achètent à crédit pour occuper leur logement, les choses restent compliquées : l’indice d’accessibilité d’ING (*) n’est pas au plus bas (comme en 1981 ou en 2009), mais il est très très bas.

Toutefois, pour l’économiste d’ING, si le marché belge tient bon, c’est avant tout parce que les Belges ont de l’épargne à revendre. Un "coussin" énorme, bien plus remplumé que celui de ses voisins, Néerlandais exceptés. Et cette épargne, ils peuvent la placer dans la brique. En moyenne - la précision est importante -, un acquéreur n’emprunte que 60 % du prix du bien; 40 % sont acquittés grâce des apports personnels ! Il y a une dizaine d’années de cela, lesdits apports ne représentaient que quelque 20 % seulement du prix. "Plus de 10 % des transactions de l’année dernière se sont faites sans recourir à l’emprunt" , ajoute Julien Manceau.

Mais ces apports devraient aller en s’amenuisant. Notamment parce que ceux qui sont à la source - parents, grands-parents - non seulement vivent plus longtemps, mais dépensent de plus en plus. Ce qui veut dire moins de donation et des successions allégées.

Et c’est précisément cet appauvrissement des apports personnels qui, d’après ING, aura un impact, dans les prochaines années, sur le marché. Surtout si, dans le même temps, les taux d’intérêts hypothécaires augmentent. Car les Belges semblent être arrivés à un plafond en termes de mensualité. Ils ne pourront rembourser plus. Si les taux augmentent, ils seront contraints à emprunter moins.

Ce qui pourrait se traduire par une baisse des prix. Surtout dans le haut de gamme. Car on peut supposer que les amateurs, tout à coup moins nantis, se rabattront sur des biens plus petits ou en moins bon état.

Pour 2012, Julien Manceaux table sur une augmentation des prix de 1,5 % seulement. Pour 2013, il évoque "un rattrapage" , avec le retour sur le marché des acheteurs traditionnels, c’est-à-dire des acheteurs occupants. Pour 2014, 2015 et 2016, il est très dubitatif.

Surtout si la fiscalité vient mettre son nez dans l’immobilier (voir ci-contre). Un "gros danger" , indique-t-il. Surtout, aussi, si le marché de la construction, bien mal en point, ne se relève pas plus vite. "Cette crise de la construction pourrait avoir des conséquences importantes, explique l’économiste. Jusqu’à présent l’offre s’est assez bien adaptée à la demande. Mais en sera-t-il de même demain ?" On n’en est pas encore à un niveau de pénurie, mais elle guette. "En 2011, l’activité dans la construction s’est encore contractée (- 3,4 %), après une année 2009 catastrophique (- 9,1 %) et une année 2010 faiblarde (+ 1,7 %). Sur la période 2005-2008, la Belgique a produit en moyenne chaque année 54 000 logements neufs. Mais quelque 44 000 seulement en 2009, 46 000 en 2010, 36 000 en 2011. Et tout porte à croire qu’il n’y en aura que 34 000 cette année. Or, la demande, elle, tourne autour de 48 000 logements. Si pénurie de logement il y a, les prix de ceux qui existent augmenteront d’ici cinq à six ans. " Aïe, aïe, aïe.

(*) Cet indice se compose de quatre facteurs : les taux d’intérêt, la durée des prêts, les prix immobiliers et les revenus des particuliers.