Quand on parle de grave crise immobilière en Europe, on pense d’emblée à des pays comme l’Espagne ou l’Irlande. Les Pays-Bas sont très rarement cités, hormis peut-être par les professionnels de la finance et de la brique.

Et pourtant… Ce pays qu’on associe aisément à la Belgique présente un marché résidentiel bien différent. Rien n’est vraiment pareil. Ni le volume de constructions : les développeurs y ont produit beaucoup trop de logements durant les années d’avant krach. Ni les taxes : les frais d’une vente sont faibles (2 à 3 %), incitant les Néerlandais à revendre et racheter plus souvent (tous les 11 ans en moyenne, contre 18 ans en Belgique). Ni, surtout, le type de financement.

Depuis le pic de fin 2008, les prix se sont effondrés de plus de 15 %. Et c’est la banque centrale européenne qui le dit. Sur les 16 trimestres qui séparent ce pic du creux actuel, 14 sont en recul ! Pire ? Cette crise ne fait que commencer : le gros de la régression (-8 %) se situe en effet entre le 3e trimestre 2011 et le 3e trimestre 2012 ! Dans l’esprit des agents immobiliers, qui s’abîment dans l’inactivité, ce recul prend des proportions catastrophiques. Au point qu’ils évoquent, eux, une chute des prix de 20 % pour cette seule année !

Autre signe imparable de cette crise : l’inactivité sur le marché. Une platitude qui a débuté dès 2009, avec un recul de 30 à 35 % du nombre de transactions, selon le réseau d’agences Era. Et ce, alors qu’en Belgique le volume de transactions ne chutait que de 7 %.

En 2011, 118000 habitations seulement ont été vendues aux Pays-Bas. “C’est moins qu’en Belgique”, relève Era dans son rapport annuel 2012. “Malgré une économie relativement forte, le marché s’est presque arrêté dans de nombreuses régions.” “En 2009, il y eut encore 203000 ventes aux Pays-Bas, confirme Mathieu Verwilghen, general manager du réseau Century 21 Benelux.

Mais quelque 110000 seulement en 2011 et 95000 cette année. Les Néerlandais ne cherchent plus à acheter, mais à louer. Plus de 700000 familles sont dans ce cas. C’est 43 % de plus que l’an dernier ! Les loyers sont dès lors à la hausse : de 13 % sur deux ans.” Tout en étant plus faibles qu’en Belgique, flirtant avec les 700 euros par mois en moyenne.

Si les Néerlandais ont déserté le marché acquisitif, ce n’est pas tant parce qu’ils s’inquiètent de leur avenir professionnel et financier que parce que l’investissement immobilier est fiscalement moins attractif que par le passé et, surtout, que les banques ne financent plus la brique.

Un marché immobilier mal encadré

Où l’on mesure, comme le relevait Robert de Mûelenaere, administrateur délégué de la Confédération Construction, l’impact de mesures publiques tantôt d’incitation, tantôt de frein. Et, dans le cas des Pays-Bas, les défauts des systèmes d’encadrement du marché immobilier. “La crise immobilière qui y sévit est précisément liée au système de remboursement des prêts hypothécaires : chez nos voisins, on rembourse des intérêts et rien que des intérêts pendant 20 ans puis on rembourse le capital emprunté… Or, avec le coup de déprime du marché immobilier, il y a là un problème.”

Plus qu’un problème : le chaos, selon Julien Manceaux, économique auprès d’ING. “Les Néerlandais pratiquent ce qu’on appelle le ‘crédit boulet’: remboursement des intérêts pendant la durée du prêt et, en parallèle, placement du capital dans un fonds. En fin de période, celui-ci est censé avoir rapporté suffisamment pour rembourser le capital.

Un système qui fonctionne bien quand les marchés sont solides, mais quand les fonds… se cassent la figure, c’est tout le marché qui en pâtit. Avec une augmentation des ventes forcées à la clé et un recul net du nombre de demandes.” “La valeur des hypothèques est beaucoup plus élevée aujourd’hui que la valeur des biens”, précise Mathieu Verwilghen.

Cette situation est également due en grande partie au changement de régime de déductibilité des intérêts en 2010, qui a écorné le pouvoir d’achat. Changement dont il fut question déjà en 2009. “Dès le moment où le gouvernement a parlé de diminuer l’avantage – et aux Pays-Bas, il est vraiment important, représentant bien plus que les 3 à 4 mois de mensualités dont les Belges bénéficient –, le marché s’est resserré, poursuit Julien Manceaux. Et il annonce pour l’an prochain une nouvelle diminution, jusqu’à 50 % des avantages.”

La contraction des valeurs, qui a pris de l’ampleur cette année, risque donc de s’amplifier encore. “Avec ceci que les Néerlandais avaient pour habitude d’emprunter jusqu’à 125 % de la valeur du bien…, ajoute l’expert.

Quand vous basez votre remboursement sur la performance d’un fonds, vous êtes moins regardants sur le montant emprunté.” “Une situation à l’américaine, conclut Mathieu Verwilghen. Sauf qu’à l’inverse des Américains, les Néerlandais ont mis du temps pour se rendre à l’évidence et accepter que leur marché ne fonctionnait plus. Ce n’est que maintenant que les vendeurs diminuent leurs prétentions.”