Il ne s’est pas lancé dans la course à la brique américaine au plus fort de la crise, mais presque. A l’arrivée : un appartement en bord d’océan, à quelques kilomètres de Miami, acquis en 2009 à très bon prix. "La spirale des prix sur le marché immobilier m’a incité, je l’avoue, à penser à l’acquisition, explique Philippe P. Mais je connaissais la région pour la pratiquer une ou deux fois l’an en location. J’ai donc franchi le pas de façon assez naturelle. Je n’ai pas fait un investissement immobilier pur et dur, mais acheté un bien pour y résider moi-même. Pour bien acheter une seconde résidence, il faut avoir visité plusieurs fois la région, être sûr de l’endroit puisque c’est là que vous êtes censés passer vos vacances et s’être familiarisé avec le marché pour éviter de mal acheter; j’étais dans ce cas." Et d’insister sur le fait que c’était peut-être un achat coup de cœur, mais pas coup de tête. Pas question, par exemple, d’acheter sur plan. "Car à l’époque, on risquait de se retrouver avec un projet bloqué. On a déniché quelque chose que l’on aimait sur le marché existant : un appartement dans une copropriété. Partant, on savait très bien à quoi s’attendre en matière de charges."

Son premier conseil ? "Faire appel à un (bon) avocat spécialisé, dit-il. Chez nous, c’est le notaire qui donne à l’acquisition toutes les assurances nécessaires, notamment en matière de dettes. Aux Etats-Unis, le notaire se contente d’authentifier une signature et ce sont les avocats qui prodiguent l’assistance légale et fiscale nécessaire." Celle-ci était plus indispensable en 2009 qu’aujourd’hui, mais elle continue à s’imposer. "A l’époque, il s’agissait d’un marché d’opportunistes, d’achats sur saisie, avec tous les dangers que cela comporte. Il fallait être sur ses gardes par rapport à quantité d’aventuriers qui proposaient de soi-disant bonnes affaires. Aujourd’hui, la spirale s’est arrêtée. Mais la présence à ses côtés d’un avocat reste, pour moi, indispensable."

Revers de la médaille

Si les prix d’acquisition restent bas, de même que les frais d’acquisition (l’inspection du bien, les honoraires administratifs, les éventuels frais de transfert de copropriété… représentent entre 1 et 2 % de la valeur du bien si on l’achète comptant, entre 4 et 6 % en cas d’emprunt auprès de banques américaines, ce qu’elles ne font plus…), les frais, au quotidien, peuvent être très lourds. "Il faut tenir compte de la ‘property tax’ (impôt foncier) qui peut être très conséquente (entre 10 et 15 % de la valeur du bien !). Puis, des charges de copropriété. Aux Etats-Unis, et plus particulièrement encore en Floride, on achète dans des ‘condominiums’, dont les charges de maintenance sont très élevées. Facilement 1500 dollars par mois !" Beaucoup de propriétaires de secondes résidences les louent pour couvrir ces frais fixes. "Je suis passé par l’agence qui m’a vendu le bien", confirme Philippe P., qui n’évoque pas de prix mais précise que la commission est plus élevée aux Etats-Unis qu’en Belgique.

"Pour les visites et le suivi, les agents sont sympathiquement secondés par les concierges ou syndics. Les biens non occupés ou clos ne participant pas aux charges, c’est sur les biens occupés que la copropriété vient chercher le reliquat non payé. Elle a donc tout intérêt à ce qu’un maximum de logements participent." Cela permet en outre d’entrer dans les bonnes grâces du syndic…