Entreprises & Start-up Alors que les colocations se multiplient à Bruxelles et ailleurs, de nombreux propriétaires continuent à faire preuve de réticence face au phénomène. Pourtant, ce type d’occupation alternative ne rime pas forcément avec problèmes à répétition. Dossier.

Près d'une location sur dix à Bruxelles est une colocation. C’est ce qui ressort de l’étude annuelle de l’Observatoire des loyers bruxellois portant sur l’année écoulée. Le chiffre a quasi doublé en un an, passant de 5 à 9 % entre 2012 et 2013. Le phénomène, n’est pas neuf - on en parle depuis plusieurs années -, mais il semble que le développement des colocations soit passé à la vitesse supérieure dans la capitale. Pour preuve, la demande ne cesse de gonfler en la matière, jusqu’à créer un déséquilibre : pour quatre demandes de logement en colocation, il n’existe que trois offres disponibles.

Il faut dire que la formule présente des avantages pour les deux parties, les colocataires, comme les propriétaires. Pour les premiers, la colocation est devenue une étape quasi incontournable de leur parcours. Qu’ils soient étudiants ou jeunes travailleurs, la colocation sert bien souvent de transition entre la vie chez les parents et la vie en couple ou seul. La première raison invoquée est souvent l’envie de vivre avec ses amis. " Je me vois mal habiter toute seule et me faire à manger juste pour moi. C’est une étape naturelle d’habiter en colocation. J’avais envie de vivre avec mes amis à Bruxelles et c’est le moyen le moins cher d’y arriver ", explique Pauline, 23 ans. L’aspect financier arrive en général en seconde position dans l’esprit des colocataires, mais est décisif, tant pour les étudiants que pour les travailleurs. Selon une étude du Crioc réalisée en 2010, vivre en colocation permettrait de réaliser des économies de près de… 40 % par rapport à un loyer de locataire dit classique.

Du côté des propriétaires, c’est aussi l’aspect financier qui l’emporte. Celui qui souhaite, par exemple, louer une maison de six chambres trouvera difficilement une famille ou un couple disposant du budget nécessaire pour payer le loyer qu’il est en mesure d’en attendre. En ouvrant ses portes à d’éventuels colocataires, le bailleur pourra demander un prix plus élevé pour son bien, tout en offrant à de jeunes étudiants ou travailleurs de l’espace et un confort à un tarif par personne relativement abordable. Ou, du moins, inférieur à ce qu’ils auraient payé pour un logement 1-chambre ou un studio.

Pas de stabilité, ni d’encadrement juridique

Reste que la colocation est loin de faire l’unanimité pour autant. Nombre de propriétaires refusent même catégoriquement de louer leur maison ou leur appartement à des colocataires, les offres spécifiant "Pas de colocation" fleurissant sur les sites Internet de petites annonces immobilières.

En cause ? Plus que le risque de dégâts matériels inhérents au nombre et, dans l’esprit des certains propriétaires, à l’âge moyen des colocataires, c’est surtout le manque de stabilité qui est avancé pour expliquer leur refus. " Lorsqu’un propriétaire loue son bien à quatre personnes et qu’un des locataires part après un an, qui s’occupe de trouver un repreneur ? , pointe Olivier Hamal, président du Syndicat national des propriétaires (SNP.) On imagine mal le propriétaire imposer quelqu’un à trois amis qui se connaissent depuis longtemps et ont fait le choix de vivre ensemble. Le risque est que les trois locataires restants veuillent aussi partir ." Selon l’Observatoire des loyers bruxellois, les colocataires âgés de 25 à 44 ans ne restent, en moyenne, que deux ans et demi dans le même logement, soit moins que la durée d’un bail classique 3-6-9. Et pour beaucoup de propriétaires, l’assurance de voir son bien loué pour un certain temps est un facteur de tranquillité d’esprit, d’une importance capitale.

Sans compter que la colocation est un concept encore assez flou, les textes législatifs tardant à suivre le mouvement. " Les propriétaires se retrouvent un peu dépourvus face à ce genre de situation , assure Olivier Hamal. Ils se posent un tas de questions. Faut-il louer la maison chambre par chambre, en signant un bail différent avec chaque colocataire ? Qu’advient-il des parties communes dans ce cas ? Comment cela se passe-t-il au niveau juridique ? Mes droits sont-ils identiques face à une multiplication des locataires ? " Pas question pour autant de tirer la sonnette d’alarme du côté du Syndicat national des propriétaires, qui ne déconseille en aucun cas le choix de la colocation, du moment que sont prises un certain nombre de précautions, inscrites dans le contrat de bail (lire ci-après). " C’est un phénomène de société vis-à-vis duquel nous n’avons aucune appréhension. Je pense surtout que certains propriétaires en font tout un monde pour pas grand-chose ", conclut le président de l’organisme.


Prudence est mère de sûreté

Il est conseillé aux propriétaires louant leur bien en colocation d’assurer leurs arrières dans le contrat de bail.

Si le nombre de baux de colocation est en augmentation, les textes législatifs tardent à réglementer ce type d’occupation du bien. Du coup, de nombreux propriétaires se sentent perdus et ne savent pas ce qu’ils peuvent ou pas exiger.

Pour aider les bailleurs en détresse, "La Libre Immo" a contacté Nicolas Bernard, professeur de droit à l’Université Saint-Louis et spécialisé dans le logement. Selon lui, le mot d’ordre est la prévoyance. Il est en effet important pour le propriétaire de penser au maximum de cas de figure qui pourraient poser problème. " Etant donné qu’il n’existe pas encore de texte juridique propre aux colocations, la marge de manœuvre du propriétaire est très grande. On part du principe que tout ce qui n’est pas interdit, est permis. L’imagination doit donc être au pouvoir et le bailleur a tout intérêt à prendre ses précautions pour parer à toute éventualité ."

Heureusement, avec la multiplication des colocations, certaines habitudes commencent à se mettre en place. Inscrire tous les locataires sur le bail est par exemple devenu une règle d’or, presque systématiquement appliquée. Une situation à l’avantage des deux parties : le propriétaire s’assure de savoir qui loge dans son bien, tandis qu’aucun locataire ne doit assumer seul tous les devoirs des autres habitants.

Avec ceci que la solidarité entre les locataires n’est néanmoins pas garantie. " Le principe général est que la solidarité n’est pas présumée et est donc absente si aucune clause ne l’indique. La première chose à laquelle il faut donc être attentif est d’inclure une clause de solidarité. Sans cela, le propriétaire se voit donc obligé de poursuivre chaque locataire individuellement en cas de problème et ainsi multiplier les procédures ", explique Nicolas Bernard.

Mise à part ces deux règles primordiales pour le bailleur, il est également conseillé de prévoir les départs de l’un ou l’autre locataire. Qui s’occupe de trouver un remplaçant ? Quid de la garantie locative ? Autant de questions auxquelles le propriétaire a tout intérêt à répondre dans le contrat de bail. " Si il y a un nouveau colocataire, il faut faire nouvel avenant au bail et cela implique de signer un nouveau bail entre tous les contractants. "

Il en va de même pour chaque nouvelle clause que le propriétaire souhaiterait ajouter en cours de bail. " La durée du contrat de bail, l’indexation du loyer etc., tout cela est verrouillé par la loi et le propriétaire n’a aucun moyen d’action dessus , avertit Nicolas Bernard. Mais pour le reste, celui-ci doit tout prévoir. Et le moindre changement doit être accepté par l’ensemble des signataires, ce qui peut potentiellement poser problème. "

Vers une taxation des colocations ?

Les communes plaident pour une contrepartie à la taxe sur les petits logements. Si les autorités régionales ont tendance à être enthousiastes par rapport aux colocations, les communes se montrent, elles, plus souvent réticentes. En cause ? Les taxes sur les petits logements. 

Dans de nombreux cas, les pouvoirs locaux ont en effet l’impression qu’il s’agit là d’une façon de contourner le règlement. "Ce que je ne comprends pas, c’est que ces taxes ont été instaurées pour sanctionner les divisions de biens en petits logements. Mais dans le cadre d’une colocation, les biens ne sont justement pas divisés, alors pourquoi voir cela d’un mauvais œil ?", s’interroge Olivier Hamal (Syndicat national des propriétaires). Un propriétaire a d’ailleurs dû récemment faire face à une commune qui tentait de taxer le logement qu’il louait, sous prétexte que celui-ci était divisé en plusieurs kots distincts, ce qui n’était en réalité pas le cas. 

Le Tribunal de 1re instance a tranché et a débouté la commune. Du côté des propriétaires, on espère que ce jugement fera office de jurisprudence à l’avenir.