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Il y a quelques années encore, Batibouw était le théâtre d'une terrible guerre bancaire des taux. Depuis 2 ou 3 ans, ils sont tellement bas que c'est sur un autre terrain que les banques doivent combattre: celui de l'imagination (lançant des formules plus spécifiques les unes que les autres) ou de l'analyse. L'étude désormais annuelle de Fortis Banque participe de ce phénomène.

Tout comme l'année dernière, les chiffres étonnent par leur ampleur: le nombre de ventes dépasserait les 180000, en hausse de plus de 30pc par rapport à 2004; avec l'impact que l'on imagine sur les prix, toujours en augmentation, et même de manière spectaculaire à Bruxelles dans le segment des maisons d'habitation et à la côte en appartements; les crédits habitation (hors refinancement) ont, eux, progressé de plus de 47pc par rapport à 2004, atteignant en volume près de 20 milliards d'euros!

Sans toutefois, assure le groupe bancaire, faire naître de bulle et donc de risque de chute anormale des prix. Si le marché (demande et prix) est si soutenu, c'est en raison entre autres de la faiblesse des taux (au cours du 1er semestre 2005, ils ont atteint leur niveau le plus bas depuis 60 ans), de l'allongement de la durée des emprunts (en janvier 2006, 18pc des demandes de crédit auprès de Fortis couraient sur 25 ans fixes et 12pc sur 30 ans fixes contre 20pc sur 20 ans fixes) et de divers avantages fiscaux. Trois «aubaines» dont ont principalement profité les plus jeunes, qui empruntent plus tôt (en 2005, 11pc de ceux qui ont emprunté chez Fortis avaient entre 18 et 25 ans pour seulement 1pc en 2000), mais également... de plus en plus (la quotité empruntée de cette tranche d'âge est passée de 81 à 86pc).

Si Fortis se veut rassurant face au marché immobilier, c'est que ses économistes sont rassurés tant sur la hausse des taux (elle sera limitée) que sur l'offre (qui grandit de manière significative). Mais encore parce que les candidats-acquéreurs semblent s'être assagis: en fin d'année (novembre et décembre), l'activité a légèrement ralenti et la demande qui subsiste n'est pas spéculative (les candidats n'achètent pas pour réaliser une plus-value au bout d'un an). Et d'annoncer un ralentissement de l'augmentation, à tout le moins une stabilisation, voire une diminution selon le type de bien (grosse villa) et la localisation (appartements à Bruxelles).

Conclusion? Sur base de différentes simulations (5 et 3pc par an de plus-value immobilière, 3,5 et 8pc par an de rendement du capital investi en Bourse...), le groupe bancaire arrive à dire qu'il est toujours aujourd'hui préférable d'acheter sa propre habitation que de la louer et encore mieux de passer par un crédit plutôt que de financer l'achat par fonds propres. Pour ce qui est de l'investissement à long terme (plus-values à la clé), Fortis donne également son feu vert. Mais il est plus nuancé, voire réticent, quand il s'agit d'investir pour donner en location (les rendements locatifs diminuent) ou d'investir dans la brique-papier (perspectives de return limitées).

© La Libre Belgique 2006