Le tribunal du commerce de Gand a prononcé mercredi vers 11h15 la faillite de la banque Optima et a désigné trois curateurs. "Il s'agit d'un collège de curateurs qui disposent d'une expérience académique en faillites", a expliqué le président du tribunal Michel Oosterlinck. Optima banque avait déposé le bilan mardi auprès du tribunal du commerce de Gand, après qu'une poursuite des activités s'est révélée impossible.


Optima : quel avenir pour l'assurance et l'immobilier?

Une semaine après son déclenchement public, l’affaire Optima a trouvé, hier, un premier dénouement : Optima Bank a en effet déposé le bilan mardi devant le tribunal de commerce de Gand. On ne sait pas encore quand la faillite sera prononcée. Un scénario de redémarrage est en tous les cas exclu. "Le conseil d’administration d’Optima Bank a examiné mardi toutes les pistes qui permettraient d’éviter la faillite. Après une évaluation sur le fond, ces pistes se sont avérées insuffisantes. Un futur scénario de redémarrage est exclu", a-t-elle indiqué dans un communiqué, s’abstenant d’autres commentaires. Le personnel est "sous le choc" et "furieux", notent les syndicat. La rapidité du traitement du dossier Optima est "unique en Belgique", ajoutent-ils. "Le 6 juin, on évoque une entreprise saine et 8 jours plus tard, on dépose le bilan" (voir ci-dessous).

Vendre une analyse

Difficile de dire ce qu’il adviendra des deux autres pôles d’Optima, l’assurance, dont la FSMA a suspendu l’inscription comme courtier la semaine dernière, et l’immobilier dont on a finalement assez peu parlé. "Or, c’est bien l’immobilier qui est à l’origine de la croissance et de la fortune d’Optima", commente un observateur du marché immobilier, qui, comme d’autres, a préféré garder l’anonymat. Un pôle qui, en parallèle, a soutenu le marché immobilier neuf et bon nombre de ses développeurs, Allfin, Besix, Bouygues, Eaglestone, Ghelamco… "Car on ne parle pas de centaines d’appartements, mais de milliers : entre 3 000 et 4 000 !" La force d’Optima Global Estate ? "Vendre non pas de l’immobilier mais une analyse patrimoniale et successorale - bien faite, au demeurant - dans laquelle il y a très souvent de l’immobilier. La majorité des acquéreurs n’ont même jamais vu le bien acquis."

Le modèle du bras immobilier d’Optima est "simple", "génial". Il cède à la pièce à ses clients des projets de plusieurs dizaines d’appartements sur lesquels il s’est engagé en bloc - moralement ou sur base d’options croisées cessibles. "Optima n’achète rien, ne paye ni taxes, ni frais. Il est intermédiaire entre un promoteur et un acheteur. Et il va très vite." Mieux, il assortit la vente d’un service complet de gestion locative (recherche d’un locataire, état des lieux d’entrée…) dont il se charge.

"Un magnifique travail d’agent de placement qui lui rapporte cinq à sept fois la commission normale d’un courtier immobilier. Comme il s’engage sur une promotion en bloc, il peut négocier avec le promoteur des ristournes de 5 à 10 % de la valeur totale. Et étant donné que c’est un rendement qu’il promet et un loyer qu’il assure, voire garantit, il se permet de vendre 10 à… 20 % plus cher que le prix du marché."

Un vide inquiétant

Il n’empêche, tous les appartements ne sont pas loués. "Soit que le calcul du rendement est trop optimiste, sur base d’un prix d’acquisition surévalué de surcroît, et qu’aucun locataire n’est prêt à payer les loyers demandés; soit que les appartements mis sur le marché sont trop nombreux et trop identiques (même carrelage, même cuisine…) pour être tous loués rapidement."

Ces derniers jours, l’inquiétude des professionnels s’est amplifiée. "Jusqu’à présent, ce vide locatif ne semblait pas émouvoir les propriétaires-investisseurs. Mais qu’en sera-t-il maintenant qu’Optima fait l’actualité ? Certains décideront-ils de revendre leur bien, quitte à perdre la TVA, voire même les 10 à 20 % de surcote ? Le marché supportera-t-il cet afflux de biens quasiment neufs ? Avec risque de suroffre et de baisse des prix à la clé ?"

La question est posée. Surtout à Bruxelles, terrain de jeu de prédilection d’Optima. Ceci alors que, parallèlement, les promoteurs envers lesquels Optima Global Estate ne pourra peut-être pas respecter ses engagements vont devoir reprendre la main et eux-mêmes écouler les unités non vendues. "Avec ceci qu’un investisseur déçu aura tendance à véhiculer une image négative de la brique. Et c’est le marché qui en fera les frais."

Il n’y aurait donc pas lieu de se réjouir… "Des promoteurs et des courtiers se sont inquiétés du modèle Optima, peu transparent, ne donnant pas tous les outils aux acquéreurs pour comprendre les risques. Ils le jugeaient pervers. Mais en même temps, Optima Global Estate n’a jamais fait défaut; il a un service commercial performant; il maîtrise bien le volet locatif. Et il a des clients récurrents; si ceux-ci n’avaient pas apprécié leur première acquisition, ils n’en auraient pas fait d’autres."