Pourquoi la taxation des loyers fait peur

Le PS a évoqué, un peu sommairement, son idée de taxer les loyers, ou, plus exactement les… gros propriétaires immobiliers. Les protestations n’ont pas tardé. De tous bords.

Charlotte Mikolajczak
Pourquoi la taxation des loyers fait peur
©Bernard Demoulin

Le projet PS de taxer les loyers, bien qu’encore peu ficelé (voir ci-dessous), a reçu, ce week-end, une volée de bois vert. Invités sur les plateaux des émissions dominicales de la RTBF et de RTL-TVi, les représentants des autres partis politiques - et, soit dit en passant, ceux du PS aussi… - se sont montrés soit prudents, soit franchement hostiles.

D’un point de vue strictement économique, on devrait pourtant pouvoir penser que la taxation des revenus émanant des loyers réellement payés est plus juste. Et certainement plus équitable que celle, actuelle et en vigueur depuis près de 40 ans, basée sur le revenu cadastral (RC).

Ledit revenu est en effet fictif, puisqu’il est censé correspondre au revenu net moyen que pouvait produire un bien immobilier au 1er janvier 1975. Or, il n’y a pas pire étalon. Non seulement en 40 ans les modes et les goûts ont changé : on adore - et on accepte d’en payer le prix - ce qu’en 1975 on exécrait comme la campagne, les grandes maisons de maître, etc. Mais pire encore, et même si les fonctionnaires essayent d’être rigoureux, il n’est pas facile de se remettre, chaque fois, dans l’esprit d’antan. Avec ceci que nombre de biens sont rénovés en catimini et donc gagnent en confort et en loyer, mais pas en RC. Avec, pour résultat, qu’un bien, loué 700 euros par mois, peut avoir, ici, un RC de 700 euros, là, un RC de 1 400.

Face à ces RC peu convaincants, il y a des loyers qui, eux, dépendent de l’offre et de la demande. D’où l’idée de les taxer; et l’obligation d’enregistrer son bail datant de 2007, l’administration fiscale commence à en connaître de plus en plus.

Une idée politiquement incorrecte. Voire impossible à mettre en œuvre. Les explications d’Olivier Hamal, président du Syndicat national des propriétaires, Vincent De Wolf, bourgmestre d’Etterbeek, et Christian Lasserre, consultant et professeur à l’Executive master en immobilier:

1. Parce que le loyer n’est qu’un des pans de l’immobilier. C’est assurément le premier écueil. "On peut en discuter à condition que l’on évoque toute la fiscalité immobilière, assène M. Hamal. C’est-à-dire en y englobant les très lourds droits d’enregistrement, de succession, de donation…, qui grèvent la brique. Un exercice compliqué du fait que différentes fiscalités tombent sur l’immobilier: fédérales, régionales…" "La Belgique est déjà bien peu raisonnable en la matière, complète M. De Wolf. Toutes taxations immobilières confondues, la brique allemande ou néerlandaise est trois fois moins taxée."

2. Parce que les loyers sont déjà taxés. "Le système du RC est ancien, mais les montants ont été indexés, poursuit M. De Wolf. Sur 30 ans, ils ont pris 150 %; plus 40% dans le cas d’une location. Dire que les loyers ne sont pas taxés est faux. Et si cette taxation est inférieure à une taxation réelle, cela compense d’autres frais." De plus, c’est la classe moyenne qui la première souffrirait, "l’immobilier constituant un placement pour de nombreux travailleurs et permettant à des retraités de tirer un revenu complémentaire à leur pension."

3. Parce qu’il faudra se baser sur des revenus nets. Or, les baux enregistrés notent uniquement le loyer, donc des revenus bruts. "La majorité des bailleurs sont des privés, et bon nombre sont des propriétaires modestes, note M. De Wolf. Imaginez leur demander de prouver, factures diverses à l’appui, le revenu net de leurs loyers ?" La Belgique n’en a-t-elle pas suffisamment en taxant déjà les loyers des bureaux, des commerces, des professions libérales, se demande-t-il. "Quant à l’idée de taxer les loyers des logements pour atteindre les gros propriétaires privés, c’est sans objet, dit-il encore. Car ceux-là sont déjà taxés; soit parce qu’ils sont en société, soit parce que le fisc a repéré qu’ils profitent de gros revenus locatifs et les a donc requalifiés en revenus professionnels."

4. Parce que la taxation pourrait être répercutée sur les loyers. Surtout si le taux appliqué aux revenus de l’immobilier atteint celui des revenus mobiliers, soit 25 %. Et voir les loyers augmenter est un risque que personne n’oserait prendre. "D’autant qu’un encadrement ou un blocage des loyers est une arme coûteuse, difficile à mettre en pratique et très dangereuse pour un marché", souffle M. Lasserre.

5. Parce que le marché immobilier dans son entièreté pourrait être touché. Si ce n’est sur les loyers, c’est sur les investissements qu’il pourrait y avoir un impact; avec les mêmes conséquences sur les loyers puisque ce qui est rare est cher, mais encore sur les prix de vente qui dévisseraient. "Le rendement d’un logement rapporte entre 3 et 5 %, ajoute encore M. Hamal. Que restera-t-il aux bailleurs si ses revenus sont taxés ?"

6. Parce la notion de revenus locatifs est plus complexe qu’on ne l’imagine. "Comment faire, en pratique, dans les cas de loyers en indivision, que se partagent plusieurs propriétaires, commente M. Lasserre. Or, il y a pas mal de multipropriétaires en indivision."

7. Parce que les communes y perdraient des plumes. "La taxation des loyers est un impôt fédéral, indique M. De Wolf. Alors que plus de la moitié du précompte immobilier, qui dépend du RC, revient aux communes; il s’agit même du principal revenu de certaines d’entre elles."

8. Parce qu’il y aura une taxation à deux niveaux. Il n’y a, en effet, de loyers que pour une petite partie du parc résidentiel. "La grande majorité des logements appartient à leur occupant… confirme M. Lasserre. Comment donc ceux-ci seront-ils taxés ?"

9. Parce qu’après, on pensera à taxer les plus-values. "Il faudra un jour arriver à taxer les loyers réels, notamment pour étouffer l’argent noir, conclut M. Lasserre. Mais si on y arrive, il faudra aussi aborder les plus-values, ce qui fera bien plus de remous encore."

10. Parce que le problème, ce n’est pas les loyers, mais les revenus… Et qu’au lieu de taxer les bailleurs,harlotte Mikolajczak


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