L’immobilier de rapport emballe les investisseurs

Le marché immobilier bruxellois résiste: le prix des maisons stagne, mais celui des appartements augmente.

L’immobilier de rapport emballe les investisseurs
©Photonews
Charlotte Mikolajczak

Depuis deux ou trois ans, les observateurs du marché immobilier belge sont à l’affût de signes annonçant un krach immobilier : recul net des prix et/ou déclin des transactions. A nouveau, pour 2013, les notaires de la Région de Bruxelles-Capitale ne les ont pas trouvés. Au contraire : le marché y est toujours solide.

Moins de transactions. En 2013, l’activité immobilière à Bruxelles s’est détériorée. Le recul est léger (-2,6 % de transactions), mais il est bien plus marqué qu’en Wallonie (-1,6 %) ; que dire alors par rapport à la Flandre où l’évolution est positive (+1,1 %). La part du marché de Bruxelles dans le paysage national recule quasi proportionnellement : -2,5 % à 9 %. Doit-on y voir un mauvais présage ? Pas vraiment. C’est surtout au cours du 3e trimestre de l’année que les acheteurs ont fait une pause, se reprenant au 4e ; l’évolution de l’activité du dernier trimestre 2013 laisse d’ailleurs entrevoir, selon le notariat, une amélioration pour 2014.

Statu quo sur le prix médian des maisons. Comme en 2012, ce prix médian se situe à 350 000 euros (50 % des transactions ont eu cours à un prix inférieur et 50 % à un prix supérieur). Ce qui ne veut pas dire qu’il n’a pas augmenté ou diminué ici et là. Les augmentations à deux chiffres, on les trouve du côté de Bruxelles et de Saint-Gilles, plus dues à la livraison de promotions neuves qu’à un effet de rattrapage. Les diminutions sont moins retentissantes, mais il y en a ; pour huit des 19 communes de la Région ! Recul à Anderlecht, par exemple, comme à Forest, mais encore dans les deux Woluwe et à Watermael-Boitsfort. Les communes chères le sont un peu moins. Les communes plus abordables… aussi. Le traditionnel différentiel de prix entre nord et sud tend à s’estomper. Le canal sert toujours de frontière, mais se franchit plus facilement qu’avant.

L’impact des Français sur les villas. Dans la composante "maisons" sont incluses les maisons de maître et les villas. Ce qui fausse un peu la donne, reconnaît le notariat. Car les prix de ces biens varient nettement plus en fonction de leur localisation que ceux des maisons unifamilales. Surtout si leurs amateurs sont étrangers au marché, comme c’est le cas de certains quartiers d’Uccle (Fort Jaco, avenue Molière…) ou d’Ixelles (Châtelain…) prisés par les Français. Ces derniers représentent d’ailleurs aujourd’hui la population étrangère la plus importante dans la capitale (plus de 50 000 personnes).

Haro sur les appartements trois chambres. L’appartement moyen n’existe pas, conviennent les notaires, lui préférant la distinction entre appartements 1, 2 et 3 chambres. Leurs prix médians ont augmenté en 2013 ; surtout dans le cas des 3 chambres (de 271 000 à 295 000 euros, +8,9 %), prisés qu’ils sont par des familles en mal de maison, par des couples séparés avec enfants ou par des amateurs de grand luxe. En moyenne, les 3 chambres sont 47 % plus chers que les 2 chambres, ceux-ci étant 33 % plus chers que les 1 chambre. Comme pour les maisons, ces médianes cachent des mouvements plus chaotiques, à la hausse (à Neder-over-Heembeek, Woluwe-Saint-Pierre, Bruxelles) comme à la baisse (à Ganshoren, Saint-Josse, Watermael-Boitsfort…).

Flambée du prix des maisons de rapport. La brique, valeur sûre, intéresse les investisseurs. Taux bas et DLU obligent, ils se sont jetés sur les appartements mais… se sont disputés sur les maisons de rapport, un produit qui se fait de plus en plus rare, les propriétaires les gardant ou les vendant divisées en appartements. Résultat : une hausse du prix médian de 12,6 % entre 2012 et 2013 à 484 000 euros. Les notaires mettent d’ailleurs les candidats acquéreurs en garde, car il y a deux types de maisons de rapport : celles reconnues comme telles par l’urbanisme et celles sauvagement divisées que l’administration locale régularisera ou… pas.