Nivelles, le petit Eldorado immobilier

Seul "petit" accroc, la livraison de la ligne Bruxelles-Nivelles du RER, annoncée pour 2027 mais encore retardée de… 4 ans en raison de l’absence de permis valables pour exploiter les portions flamande et bruxelloise. "Des trains rouleront dé j à à partir de 2023 ", a néanmoins précisé le ministre fédéral de la Mobilité et des Transports François Bellot.

Qu’à cela ne tienne, la commune s’attend à relever un défi démographique dans les prochaines années. Le Brabant wallon devrait en effet enregistrer quelque 40 000 habitants supplémentaires d’ici 2035 et les cités de l’ouest de la Jeune Province sont susceptibles d’en prendre la plus grosse partie. Nivelles risque de dépasser la barre des 30 000 habitants dans un laps de temps assez court. Du coup, les promoteurs immobiliers ont mis le paquet et la commune est une des mieux pourvues en logements neufs.

Le potentiel des friches

Nivelles compte un certain nombre d’anciens sites industriels à réaménager et cela permettra la création de nouvelles habitations. La gare de Baulers ou l’ancien site d’Arggo Wiggins au Val de Thines comptent parmi les projets les plus importants des prochains mois. Un millier de logements avec des commerces et bureaux de service public et privé devraient ainsi être créés sur ces sites. Du moins sur le papier, car la rénovation du Val de Thines divise par exemple la majorité aclote et retarde son avancée.

Un autre projet d’envergure ne fait pas l’unanimité : celui de l’îlot dit des Conceptionnistes, situé à proximité de la Collégiale, entre la rue Saint-Georges, la rue du Géant et la place Lalieux. Ce qui est actuellement un terrain vague servant de parking pour environ 160 véhicules devrait être réaménagé en un site multifonctionnel composé de 52 appartements, de commerces, d’un parking souterrain de 295 places et d’une extension de la polyclinique voisine. Mais celui-ci dérange les habitants et fait l’objet de nombreux recours. La commune essaie au maximum de renforcer les permis afin de lancer un projet qui dort depuis déjà quelques années. Parmi les craintes suscitées, il y a évidemment le risque d’engorger le centre-ville avec l’afflux de nouvelles voitures qu’amèneront les futurs habitants. La question de la mobilité dans la zone autour de la Collégiale en irrite plus d’un depuis longtemps.

L’appartement neuf, le "must have"

Nivelles propose une large variété de biens sur son territoire, allant des petites maisons ouvrières aux appartements, en passant par les traditionnelles villas qui ont fait la réputation du Brabant wallon. Mais ce sont les appartements neufs qui ont le vent en poupe ces dernières années, malgré des rendements a priori peu intéressants. "Leur avantage est d’entraîner moins de frais prévus et d’attirer les investisseurs", estime le notaire nivellois Thierry Crunelle. En 2016, Nivelles avait autorisé un plan de logements pour 141 habitations. Cette année, les appartements neufs fleurissent dans la cité aclote. "143 de ces biens sont disponibles, dans des promotions telles que Coparty Gardens, Résidence Moneo ou encore le Domaine de Cromwell ", explique le notaire.

Exil des primo-accédants nivellois

Les nouveaux venus sont de jeunes ménages issus principalement de la capitale et des personnes âgées quittant leurs villas de l’est du Brabant wallon pour un habitat plus adapté et moins énergivore. Ce qui entraîne une augmentation globale des prix puisque ceux-ci peuvent acquérir facilement un appartement neuf grâce à la vente de leur précédent bien. Tous frais compris, la plupart des biens neufs dépassent pourtant la barre symbolique des 300 000 euros, ce qui représente le budget limite de la plupart des jeunes ménages de la région, qui préfèrent dès lors migrer vers les communes limitrophes situées dans le Hainaut. Cela provoque aussi un vieillissement de la population aclote.

Des prix relativement compétitifs

Nivelles n’a évidemment pas échappé à la hausse des prix généralisée qui a frappé le Brabant wallon ces dernières années. "Le marché des maisons de grande valeur et des biens neufs influence plus fortement l’échantillonnage fixant les prix de référence", explique le notaire Thierry Crunelle. "L’évolution se constate surtout sur les dernières années."

Quelques exemples concrets : un appartement neuf coûtera de l’ordre de 2 500 euros/m². Pour un 2-chambres, l’addition montera autour des 300 000 euros alors qu’un bien plus ancien sera acquis pour un peu moins de 200 000 euros. Le loyer moyen pour ce type de bien tournera autour de 850 euros par mois.

La valeur de marché d’une maison mitoyenne de 3 chambres dépendra de sa superficie totale et de son âge. Les plus anciennes se monnaieront en dessous de 175 000 euros, les plus récentes, quelque 300 000 euros. Le tout pour un loyer gravitant autour de 850 à 1 000 euros par mois.

A noter que les prix des biens situés à proximité de la gare devraient rester encore stables quelque temps grâce au retard de chantier du RER. Ce qui n’est pas inintéressant quand on sait, par exemple, qu’une maison ouvrière dans le quartier coûte en moyenne 25 000 euros de plus que de l’autre côté de la commune.

Enfin, contrairement à l’est de la Jeune Province, le marché de la villa retrouve de la vigueur. Une 4-façades s’échange à partir de 425 000 euros. Si le prix de ces biens a fortement augmenté ces 7-8 dernières années, poussé dans le dos par l’arrivée de candidats-acquéreurs venus de Bruxelles, il ne fait que retrouver son niveau de 2010.