Mons est en plein développement immobilier: quelle influence sur les prix, quel avenir pour la ville ?

Et ce, d’autant que, depuis la fusion des communes, Mons a gagné en importance. S’étendant aujourd’hui sur 146,53 km², la ville compte quelque 95 000 habitants. Une population nourrie, en semaine, du moins, d’une frange importante de kotteurs parmi les 13 000 étudiants gravitant autour de ses différents campus. Ces dernières années, la cité du Doudou a mué en pôle d’enseignement supérieur et universitaire majeur, forte de la présence de deux universités (l’UMons et l’UCL Mons, ex-Fucam) et de nombreuses hautes écoles.

Si l’on ajoute à ce tableau un décor varié, tantôt patrimonial, composé de ruelles sinueuses et de maisons de maître imposantes en cœur de ville, tantôt vert et aéré (au sein des communes périphériques cossues de Spiennes, Saint-Symphorien, Nouvelles, Harmignies, Harveng…), tantôt urbain et dense, peuplé de maisons ouvrières typiques du Borinage (à Jemappes, Cuesme, Ciply, Flénu…), la diversité de paysages et de publics qui composent la palette montoise est perceptible.

Et la question de la politique urbanistique et d’aménagement du territoire d’autant plus prégnante que Mons est en proie, comme d’autres centre urbains d’importance, au phénomène du retour à la ville. "Ces 10 dernières années, la Ville a accordé un permis à 4 000 nouveaux logements dont tous ne sont pas encore construits, tandis qu’environ 2 000 autres sont à l’étude", pointe Nicolas Martin (PS), Premier échevin montois, en charge entre autres de l’Urbanisme et du Logement.

Parmi les nombreux projets immobiliers résidentiels privés dont Mons est la cible, beaucoup sont soutenus par les pouvoirs publics. Et ce, que ce soit par des investissements en termes d’aménagement des espaces publics aux abords, par l’activation de ZACC, zones d’aménagement communal concerté, ou par la mise en place d’une Cellule d’accueil pour les investisseurs rassemblant les services des autorités urbanistiques communales mais aussi régionales et destinée à faciliter l’analyse des projets sur le plan administratif dès le stade de l’avant-projet. "Ceci afin de ne pas leur faire perdre leur temps en procédures inutiles et en renvoi de balles entre la commune et la Région."

Des appartements mais pas que

Nicolas Martin identifie plusieurs zones d’action : l’hypercentre montois, bien sûr, qui compte "le plus grand nombre de périmètres de revitalisation urbaine en Région wallonne", souligne-t-il fièrement; mais aussi les larges réserves foncières de la première couronne, héritées de la destruction tardive des anciens remparts qui encerclaient la Ville. "C’est là que se situe le nouveau quartier des Grands Prés, prolongation du centre-ville et donc, surtout constitué d’immeubles à appartements." Plus à l’extérieur encore de l’ancien intra-muros montois, d’autres développements sont en cours, qui font cette fois la part belle à une pluralité de typologies de logements, dont des immeubles à appartements de plus faibles gabarits, mais aussi de maisons 2, 3 et parfois 4-façades.

Les nouveaux projets ne font pas grimper les prix du reste de l’immobilier montois

Mons est en plein développement urbanistique et immobilier, certes, mais le fil rouge des multiples projets achevés ou en cours sur son territoire est… le haut de gamme. Et pour cause, nuance le notaire louviérois Sylvain Bavier, la plupart des développements prennent place dans l’hypercentre montois, où les mètres carrés disponibles sont plus rares et de facto, prisés. Tandis que qui dit promotion immobilière dit logement neuf et donc, soumis, à l’acquisition, à la TVA de 21 %. "Du côté des Grands Prés, idéalement situés à l’ouest du centre-ville montois, de l’autre côté de la gare, on est autour de 250 000 euros frais compris pour un appartement dans un des nouveaux immeubles construits. Cela représente un budget non négligeable, à Mons", évoque-t-il.

Pas de quoi s’affoler toutefois, le reste du parc immobilier montois a de quoi contenter tous les publics et, surtout, toutes les bourses. "Le centre-ville fait la part belle aux belles maisons de maître de 300 à 400 m² dont les plus cossues trouvent acquéreur autour de 400 000 ou 500 000 euros. Parfois même, mais c’est exceptionnel, entre 600 000 et 800 000 euros pour les plus belles, alignées le long des grands boulevards ou du côté de l’avenue du Onze Novembre et du périmètre du parc", détaille le notaire. Ces belles maisons de caractère se vendent aussi à la découpe, divisées en beaux appartements fort appréciés des jeunes ménages amateurs de vie en ville comme des investisseurs d’une quarantaine ou d’une cinquantaine d’années se préparant à leurs vieux jours. "Ceux-là se tournent évidemment aussi vers le neuf", ponctue Me Bavier.

La Grand-place et la rue d’Enghien comptent quelques immeubles à appartements d’un certain standing, plus récents, âgés de 20 à 30 ans. "Sur la ceinture de Mons, du côté de la rue des Arbalestriers et ses voisines, les maisonnettes comptent deux façades et affichent des tarifs plus doux, de l’ordre de 130 000 à 150 000 euros. Il s’agit du prix habituel pour une maison montoise", rassure le notaire, arguant d’un marché immobilier relativement abordable en moyenne.

Borinage et verte périphérie

En dehors de l’intra-muros montois, le prix de la brique dépend fortement d’une entité à l’autre. Où l’on rencontrera plus de maisons ouvrières si l’on s’aventure dans le Borinage, plus de villas et de maisons de village au sud-est du Grand Mons.

"De manière générale, outre quelques variations à la hausse ou à la baisse, l’immobilier montois présente une belle stabilité", conclut Me Bavier.

Mons rêve elle aussi d’un Bouwmeester à l’image de celui de Charleroi

Face au grand nombre de chantiers résidentiels (Grands Prés, I Love Mons, Corso…), mais aussi d’immobilier de bureaux, commercial, hôtelier ou même culturel entrepris sur le territoire montois, il est tentant de comparer le renouveau de la Cité du Doudou à celui de… Charleroi.

Un parallélisme que ne cautionne pas tout à fait l’échevin Nicolas Martin. "En termes de dynamisme de développement, les deux villes sont comparables, en effet. Elles se prévalent de beaucoup de projets à la fois publics et privés et de deux potentiels énormes redécouverts avec le temps. Ceci dit, leurs profils typologiques sont très différents. Charleroi est une ville plus récente, à l’urbanisation plus aisée, développée autour de boulevards et avenues rectilignes. Mons dispose d’un bâti historique, avec les avantages et les inconvénients que cela représente : la ville est belle et son patrimoine peut être valorisé, mais les investisseurs doivent se plier à des contraintes supplémentaires pour respecter cet héritage du passé, tandis que, côté mobilité, ils doivent composer avec du stationnement en sous-sol en ville, etc.", nuance-t-il.

La mise en œuvre de cette dynamique de développement diverge aussi entre les deux villes. "A Charleroi, certains projets sont assez spectaculaires, à l’image, par exemple, des tours du nouveau quartier d’affaires ou du centre commercial en cœur de ville", poursuit l’élu. "Mons se distingue par certains chantiers comme celui du futur Primark, dans le piétonnier, qui pèse non moins de 35 millions d’euros avec du parking de plusieurs niveaux en sous-sol - c’est un peu notre petit Rive Gauche à nous." Mais la Ville mise moins sur l’esbrouffe que Charleroi. "Pour le reste, je dirais que les chantiers montois sont éparpillés un peu partout dans la ville et sont bien coordonnés dans leur gestion temporelle et spatiale. Ils n’ont pas lieu tous en même temps et au même endroit. Nous nous attaquons notamment à des terrains en première couronne qui n’étaient pas bâtis par le passé et font le lien entre le centre-ville et la périphérie, ce qui permet de finaliser l’urbanisation de la ville sans trop de difficultés et d’entraves par rapport à l’existant", détaille Nicolas Martin.

Moins de moyens

A la question de l’intervention d’un Bouwmeester, comme Charleroi qui a pris exemple sur Anvers et Bruxelles, l’échevin déplore "ne pas avoir les moyens de Charleroi en termes d’équipe." "Mais c’est clairement ma volonté. J’ai engagé une réflexion sur les enjeux architecturaux et urbanistiques de la Ville avec l’UMons et la question de s’adjoindre les services et l’expertise d’un maître-architecte y est abordée", sourit-il.