Crédit hypothécaire : le taux variable n’est pas le mal-aimé qu’on croit

Dans les principales grandes banques du pays, quasiment 9 emprunteurs sur 10 succombent au fixe. Mais c'est loin d'être le cas du côté des courtiers en crédit qui se fournissent auprès d'une plus large palette d'organismes de prêts. Dans le réseau Hypotheek. winkel, fort de quelque 75 bureaux actifs en Flandre, d'un bureau à Bruxelles (Laeken) et qui a des visées sur la Wallonie, la proportion de formules variables tourne autour des 40 % !

Renaat Acke, cofondateur et administrateur délégué, les propose aussi bien à des investisseurs qu'à des propriétaires occupants. "Il ne s'agit pas de formules annuelles, tempère-t-il, mais triennales ou quinquennales. Voire une combinaison des deux : la moitié du prêt est révisée tous les trois ans, l'autre moitié tous les cinq ans. Cela limite les risques. Et puis, la loi hypothécaire protège durablement les emprunteurs puisqu'au maximum, pendant toute la durée du prêt, le taux ne peut pas plus que doubler. Passer de 1 à 2 %, c'est toujours garder un taux très bas."

Pas de hausse spectaculaire des taux en vue

À la défense du taux variable, l'expert pointe le fait que même si le différentiel entre taux fixes et taux variables peut être minime, il suffit de 10, 20 ou 30 points de base pour qu'il soit gagnant. "L'emprunteur s'assure un taux plus faible pendant quelques années, ajoute-t-il. Même si les taux en viennent à augmenter, c'est toujours cela de pris. Or, rien n'indique qu'il pourrait y avoir une remontée spectaculaire des taux dans les prochaines années. Et actuellement, quand on dit 'spectaculaire', on pense à 1 % en plus."

Mais le variable a d'autres atouts, selon Renaat Acke. Dont le fait que plus on avance dans le temps, plus le capital à rembourser diminue. "Si, lors de la révision tous les trois ou cinq ans, le taux augmente, il s'applique à un montant plus faible. L'effet de la hausse est donc moins fort."

Quand l’inflation s’en mêle

Autre élément permettant à un emprunteur d'envisager sereinement de signer pour un crédit variable : une hausse de l'inflation. "Si les taux augmentent, en principe, l'inflation va augmenter et, dans la foulée, les salaires et les loyers. Tant pour le propriétaire occupant que pour l'investisseur, la nouvelle mensualité sera moins lourde."

Surtout, il y a le fait qu'avec la dégringolade des taux depuis 2008, voire 2005, c'est devenu une habitude dans le chef des emprunteurs ayant opté pour une formule fixe de… réviser leur prêt. "Un refinancement suppose le payement d'indemnités de remploi (trois mois d'intérêt sur le montant remboursé) et de frais de dossier", poursuit l'administrateur délégué d'Hypotheek. winkel. Des frais qui, parfois, ne compensent pas le fait de ne pas avoir directement pris du variable. "À quoi s'ajoute le fait de devoir y penser régulièrement, quasiment à chaque fois que les médias indiquent que les taux baissent, alors que dans le cas de taux variables, c'est compris dans le prix", sourit-il.

Calculer les risques potentiels

Ce qui ne veut pas dire que tout le monde doit opter pour du variable. "Le fixe n'est pas la seule solution, pas plus que ne l'est le variable, ajoute Renaat Acke. Il n'y a pas un public type pour l'une ou l'autre formule – que ce soit une question d'âge, de revenus, d'état civil… Il faut écouter le candidat emprunteur, connaître ses besoins, ses revenus, sa situation familiale… mais aussi ses angoisses. Et lui présenter, chiffres à l'appui, les risques potentiels. Car les effets d'un taux variable peuvent être précisément calculés."

Et puis, dans son chef, le variable n'est pas une certitude, c'est une conviction. Que ne partagent pas les banques qui vendent surtout du fixe ? "Elles adaptent leurs tarifs en fonction des taux sur les marchés mais aussi de leur propre stratégie commerciale, conclut l'expert. Elles décident des formules qu'elles veulent promouvoir en fonction d'elles et donc du différentiel entre les taux variables et fixes… D'où le succès du fixe actuellement."