Les prix de l'immobilier en Belgique vont encore augmenter en 2022 et 2023

Dans sa dernière analyse, la banque Belfius projette une nouvelle hausse des prix sur le marché de l'immobilier pour 2022 et 2023. Des chiffres qui sont toutefois soumis à de nombreuses variables particulièrement changeantes par les temps qui courent.

François Thys
Les prix immobiliers nominaux dans notre pays ont grimpé de près de 6 % entre les mois de janvier et d’octobre 2021, rappelle Belfius.
Les prix immobiliers nominaux dans notre pays ont grimpé de près de 6 % entre les mois de janvier et d’octobre 2021, rappelle Belfius. ©Shutterstock

A la suite de la crise sanitaire, le marché de l'immobilier a connu plusieurs très fortes augmentations. Non seulement en Belgique, mais aussi dans le reste de l'Europe, indique la banque Belfius dans sa dernière analyse du secteur. "Les prix immobiliers nominaux dans notre pays ont grimpé de près de 6 % entre les mois de janvier et d'octobre. [.. ] La croissance annuelle des prix immobiliers dans la zone euro s'élevait déjà à 8,8 %. En Allemagne et aux Pays-Bas, l'inflation immobilière a même dépassé l'an dernier la barre symbolique de 10 %", indique les auteurs du rapport.

Et à l'avenir ? Pas de baisse en vue...

La situation va-t-elle se rétablir dans les mois et années à venir ? Si Belfius répète "qu'avancer des prévisions pour le marché immobilier est encore plus ardu qu'à l'accoutumée", elle met en lumière plusieurs éléments qui n'augurent pas de retombée des prix sur le marché de l'immobilier.

Elle note ainsi qu'il devient de plus en plus compliqué, notamment pour les jeunes qui ne reçoivent pas d'aides financières de leurs parents, d'acquérir un logement. "Ces dernières années, les revenus sont en effet loin d'avoir suivi l'évolution des prix immobiliers. Selon la Banque nationale de Belgique, le revenu disponible réel des Belges n'a progressé que de 1,5 % au cours des deux années écoulées alors que, dans le même temps, les prix immobiliers ont augmenté en termes réels (c'est-à-dire corrigés de l'inflation) d'environ 8,5 %."

La hausse des prix n'est toutefois pas à mettre en lien avec une pénurie de logements. "De 1995 à 2021, le nombre de logements a progressé ainsi de 27 % à 5,6 millions (en 2021) alors que le nombre de ménages passait de 4,12 millions à 5 millions, soit une hausse de 21,8 % pendant la même période."

Faire construire ? Une option de plus en plus coûteuse

Et pourquoi ne pas directement faire construire son logement pour éviter d'investir dans des biens existants aux prix parfois très (trop) élevés ? "Cette année, les coûts de la construction pourraient encore progresser sensiblement après avoir déjà grimpé de 5,5 % en 2021. Une enquête menée par la Confédération Construction révèle que les prix de matériaux de construction tels que le bois et les produits d'isolation ont encore bondi de 15 à 25 % depuis le mois de novembre", souligne l'analyse de Beflius.

"Dans la mesure où les matériaux constituent un tiers des coûts de construction totaux, la facture des projets de rénovation et de nouveaux logements devrait donc encore augmenter en 2022. Au final, il ne faudra donc pas compter sur le marché des constructions neuves, ralenti par des pénuries de main-d'œuvre et de matériaux et marqué par de fortes hausses de coûts, pour peser sur les prix de l'immobilier", ajoute-t-elle.

Caramba, encore raté, donc.

Une hausse des prix, oui, mais moins forte

A cela viennent s'ajouter d'autres facteurs comme les taux d'emprunt ou encore l'inflation. Actuellement à des niveaux historiquement bas, les taux risquent toutefois de repartir à la hausse. "Il ne fait guère de doute que la période des taux au plancher est d'ores et déjà derrière nous. À court terme, la progression des taux longs a peu d'influence sur les prix de l'immobilier. Le durcissement de la politique de la BCE ne provoquera pas un krach des prix des logements. Aujourd'hui, les taux des crédits hypothécaires et les coûts d'emprunt restent à des niveaux historiquement très bas. Mais à partir de 2022, la pression haussière sur les taux ralentira la hausse des prix immobiliers."

Conclusion ? Après une hausse des prix de l'immobilier résidentiel attendue à 7 % en 2021, Belfius planche sur progression de 2,8 % en 2022 et d'1,5 % en 2023.