Bulle immobilière : les Bruxellois ne pourront-ils bientôt plus acheter à Bruxelles ?

En trois ans, les prix ont crû de 30 %. La bulle ne devrait pas éclater, dixit les experts-géomètres.

Charlotte MikolajczakJournaliste économique

Publié le 16-02-2022 à 13h00
Mis à jour le 21-02-2022 à 11h03

398 000 € pour cet Appartement 2 chambres. Ce bâtiment situé sur la commune d’Ixelles, rue Jean Paquot, a été rénové et divisé en plusieurs logements. L’appartement de 90 m² situé au 1er étage, sans terrasse ni balcon, a été vendu en vente publique en novembre 2021. Il a atteint le prix… inespéré de 398 000 euros, ce qui représente un montant par mètre carré pondéré (compte tenu de ses qualités intrinsèques) de 4 312 euros. La bonne situation, en arrière bâtiment, et dans un quartier recherché, justifie ce résultat. ©D.R.

Les géomètres-experts de Bruxelles ne disent pas autre chose que les notaires, les agents immobiliers ou le SPF Économie : les prix ont continué à augmenter dans la capitale en 2021. Toutefois, selon eux, la hausse se résorbe. Ils tablent même sur une stabilisation cette année. Il n’empêche, celle-ci arrivera après trois années de boom.

1. Poursuite de la hausse des prix, mais en mode mineur

Contrairement aux traditionnelles statistiques immobilières qui se basent sur les prix de vente, celles des géomètres sont liées à des coefficients qui tiennent compte du type de bien, de sa localisation, de sa superficie, de son état, de ses équipements… "De quoi aboutir non pas à un prix, mais à une sorte de rapport qualité/prix", sourit Eric De Keghel, président de la Commission du marché immobilier de l'Union des géomètres experts de Bruxelles (UGEB).

En 2021, à Bruxelles, les indices UGEB des maisons unifamiliales ont augmenté de 9,5 % en gré à gré et de 4,8 % en ventes publiques. Du côté des appartements, la hausse des prix au mètre carré atteint, respectivement, 10,3 et 3,4 %. Pour les maisons de rapport, c'est un peu l'inverse, puisque la hausse est moins forte en gré à gré (+5,4 %) qu'en ventes publiques (+10,7 %). "Parce que ce sont davantage des professionnels qui s'y intéressent, qui acceptent une moindre rentabilité qu'avant, explique l'expert. Il y a quelques années, ils exigeaient 4,5 % de leur maison de rapport. Aujourd'hui, ils se contentent de 3,5 %. Ils ont de l'argent à placer et sont déjà contents d'en trouver une."

505 000 € pour cette Maison d’habitation. La commune de Watermael-Boitsfort a pour réputation de présenter le moins bon rapport qualité prix en immobilier. Cette petite maison (130 m² + caves pour une façade de 4,40 m et un terrain de 140 m²), située rue du Grand Veneur, sans jardin à l’arrière, en est l’exemple parfait, elle qui a été vendue à 505 000 euros en septembre 2021. Son prix au mètre carré pondéré (en tenant compte de son état, de ses défauts et qualités) frise les 4 000 euros. Une bien mauvaise affaire – du moins objectivement – selon les géomètres-experts immobiliers. — 505 000 € pour cette Maison d’habitation. La commune de Watermael-Boitsfort a pour réputation de présenter le moins bon rapport qualité prix en immobilier. Cette petite maison (130 m² + caves pour une façade de 4,40 m et un terrain de 140 m²), située rue du Grand Veneur, sans jardin à l’arrière, en est l’exemple parfait, elle qui a été vendue à 505 000 euros en septembre 2021. Son prix au mètre carré pondéré (en tenant compte de son état, de ses défauts et qualités) frise les 4 000 euros. La situation recherchée et la petite taille du bien expliquent ce résultat, commentent les géomètres-experts. ©D.R.

2. Des jeunes plus attentifs à leur budget

"C'est de plus en plus frappant : les jeunes ont un budget qu'ils ne dépassent pas, poursuit Eric De Keghel. Il ne s'agit pas d'un montant pour l'achat, mais d'une enveloppe mensuelle pour se loger, qui englobe remboursement du prêt, investissements, frais et charges." Et d'expliquer cette prise de conscience, bien entendu, par la hausse vertigineuse des prix depuis 2019, mais aussi par les informations toujours plus nombreuses et précises qui sont données sur un bien. Que celui-ci soit vendu de gré à gré ou en ventes publiques. "Très certainement depuis l'avènement de Biddit, la plateforme d'enchères des notaires."

370 000 € pour cette Maison de rapport. Quelle bonne affaire que celle qu’un dernier enchérisseur a faite en mars dernier pour un montant de 370 000 euros. Cette maison, située rue Verte à Schaerbeek, est divisée en quatre unités de logements de 60 à 90 m² : un appartement au rez-de-chaussée, plus petit du fait de la présence d’une entrée cochère, un au 1er avec l’entresol, un au 2e, en mauvais état, et un au 3e, rénové. En comptant toutes les surfaces plancher, dont celles de la cave et de la mezzanine, on arrive à 431 m² au total. Le prix au mètre carré pondéré n’atteint pas les 1 000 euros (973 exactement). Sans doute parce que tout n’est pas légal du côté de l’urbanisme qui considère que cette maison n’abrite que deux logements… ©D.R.

3. Des studios devenus hors de prix

C'est une lapalissade de dire que plus un bien est petit, plus il est cher au mètre carré. En cette année 2021, c'est encore plus marqué. "Les prix ayant fortement augmenté, le nombre d'amateurs visant les biens moins onéreux sont toujours plus nombreux. Quitte à devoir se contenter de quelque chose de plus petit. C'est frappant dans le segment des studios : sous la barre des 4 000 euros/m², ils sont difficiles à trouver. Alors que l'an dernier, le cap fatidique tournait autour des 3 500 euros/m². Certains candidats n'ont pas le choix. C'est ça ou rien…"

576 000 € pour cette Maison de rapport. Derrière cette façade en briques de 5 m de large se cachent deux duplex. L’un, de 110 m² occupant le sous-sol et le rez-de-chaussée, l’autre de 120 m² aux 1er et 2e étages. Le bâtiment date du début des années trente. À l’origine, cet immeuble situé avenue Georges Henri à Woluwe-Saint-Lambert était composé de trois logements et d’un garage, qui a donc été supprimé. C’est du moins ce qui est indiqué à l’urbanisme. Ce prix de 576 000 euros, atteint en vente publique fin juin dernier, est jugé élevé par les géomètres-experts immobiliers. Il représente un prix au mètre carré pondéré de 2 734 euros. — 576 000 € pour cette Maison de rapport. Derrière cette façade en briques de 5 m de large se cachent deux duplex. L’un, de 110 m² occupant le sous-sol et le rez-de-chaussée, l’autre de 120 m² aux 1er et 2e étages. Le bâtiment date du début des années trente. À l’origine, cet immeuble situé avenue Georges Henri à Woluwe-Saint-Lambert était composé de trois logements et d’un garage, qui a donc été supprimé. C’est du moins ce qui est indiqué à l’urbanisme. Ce prix de 576 000 euros, atteint en vente publique fin juin dernier, représente un prix au mètre carré pondéré de 2 734 euros. ©D.R.

4. L’attrait des terrasses supplante celui des garages

La crise du Covid et ses enfermements à répétition ont incité les candidats acquéreurs à investir dans des espaces extérieurs. Les garages, par contre, sont moins courus qu'ils ne l'étaient dans le passé. "Globalement, oui, ils sont moins recherchés, indique Eric De Keghel. Mais cela dépend de l'âge des acheteurs. Les plus âgés ne peuvent pas s'en passer. Ils en cherchent même deux plutôt qu'un. Par contre, les trentenaires s'en désintéressent. À long terme, le garage n'aura plus l'importance immobilière qu'il a eue."

572 000 € pour cette Maison d’habitation. Les géomètres-experts immobiliers n’en revenaient pas eux-mêmes : cette maison trois façades, située avenue des Crocus à Anderlecht, n’est partie en vente publique qu’à 572 000 euros en juillet 2021. Ceci alors qu’elle est située sur un terrain de 7 ares ("un beau jardin", jugent-ils), qu’elle compte au total 512 m², garages et caves compris, quatre chambres, de belles boiseries intérieures… En plus d’un garage pour deux voitures ("étroit" reconnaissent-ils), elle bénéficie de deux places de parking devant. Le prix au mètre carré pondéré dépasse à peine les 1 300 euros. Une vraiment belle affaire, quand bien même la dernière rénovation date d’il y a 20-25 ans. ©D.R.

5. Une bulle qui ne devrait pas éclater

Alors que, depuis 2012, les prix de vente progressaient de quelques pour-cent par an – voire diminuaient certaines années –, en 2019, ils ont subitement explosé avec des hausses à deux chiffres. L'année 2020, qui a plongé la population dans la crise du Covid, aurait pu stopper ce mouvement. "Contre toute attente, la crise l'a amplifié, indique Eric De Keghel. Il y a eu une demande énorme et, face à elle, une offre réduite. Le tout sur fond de taux d'intérêt hypothécaire bas."

154 000 € pour un Appartement 2 chambres. Situé au 5e étage (sur 7), cet appartement, situé rue Léopold III à Schaerbeek, a trouvé amateur en vente publique en mars 2021 à 154 000 euros. Une "bonne affaire" selon l’analyse des géomètres-experts immobiliers. Il s’étend en effet sur 90 m² et compte deux chambres, quand bien même "tout est d’époque". Il bénéficie d’un balcon de 3 m² et d’une porte blindée. Le prix au mètre carré pondéré (en tenant compte de la qualité de l’offre) tourne autour des 1 700 euros.
Le garage, dans la cour, avec porte manuelle, a été vendu séparément à 25 000 euros. — 154 000 € pour un Appartement 2 chambres. Situé au 5e étage (sur 7), cet appartement, situé rue Léopold III à Schaerbeek, a trouvé amateur en vente publique en mars 2021 à 154 000 euros. Une "bonne affaire" selon l’analyse des géomètres-experts immobiliers. Il s’étend en effet sur 90 m² et compte deux chambres, quand bien même "tout est d’époque". Il bénéficie d’un balcon de 3 m² et d’une porte blindée. Le prix au mètre carré pondéré (en tenant compte de la qualité de l’offre) tourne autour des 1 700 euros. Le garage, dans la cour, avec porte manuelle, a été vendu séparément à 25 000 euros. ©D.R.

Résultat, en trois ans (entre 2019 et 2021), les prix à Bruxelles ont augmenté de plus de 30 % selon les indices de l'UGEB : entre 31 et 35 % pour les maisons d'habitation selon le mode de vente ; autour des 33 % pour les maisons de rapport ; de 33 % pour les appartements en vente publique contre 24,4 % de gré à gré. "J'y vois une bulle, très certainement, mais je ne m'attends pas à ce qu'elle éclate. Entre 1998 et 2008, les prix ont augmenté de 250 % à Bruxelles ! En dix ans, ils ont donc été multipliés par 2,5. Et Bruxelles est pourtant passée au travers."

Ce qui ne signifie pas qu’il ne s’inquiète pas. D’une hausse des taux qui limiterait la demande, venant chambouler le marché. Mais aussi de l’incapacité des Bruxellois à acheter à Bruxelles.

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