"Ce qui est propre à Rhode-Saint-Genèse, c’est qu’on ne voit pas encore une baisse des prix comme on le voit au niveau national"

Avec Bruxelles au Nord, la Forêt de Soignes à l’est et les communes brabançonnes de Waterloo et Braine-l’Alleud au sud, Rhode-Saint-Genèse, ancrée de l’autre côté de la frontière linguistique, profite d’une situation idéale aux yeux de nombreux (futurs) habitants. La commune du Brabant flamand offre aussi une variété de logements dans différentes gammes de prix, allant de la somptueuse villa à la maison de rangée. De quoi satisfaire le plus grand nombre et attirer quantité d’acquéreurs. D’autant plus que la fiscalité flamande peut inciter Brabançons wallons et Bruxellois à franchir la frontière linguistique sans trop s’éloigner de leur quartier natal.

Des avantages qui font qu’aujourd’hui, Rhode-Saint-Genèse est victime de son succès.

État des lieux de la situation avec les agents immobiliers Bernard Piraux, directeur de l’agence Trevi Brabant, et Philippe Koelman, associé fondateur de l’agence James Realty.

Les villas ont la cote

"Rhode-Saint-Genèse est une commune un peu particulière, où la demande de biens entre 500 000 et 1 million d'euros explose. En termes de prix, on est clairement au-dessus de la moyenne nationale, introduit Bernard Piraux. En général, nous travaillons vraiment sur un marché de villas, souvent recherchées par des Bruxellois en quête d'espaces verts. On a beaucoup parlé du Covid-19 et, plus récemment, du contexte de la guerre en Ukraine, mais l'impact n'a pas été énorme sur notre travail, du moins contrairement à d'autres communes. Au niveau du profil des acheteurs, on peut dire que c'est assez varié. On retrouve aussi bien des jeunes de 25 à 30 ans (souvent aidés par un apport financier familial) que des couples plus âgés qui achètent leur second bien. Les gens recherchent souvent un 'upgrade'quand ils quittent Bruxelles. Une plus grande terrasse, un jardin plutôt qu'une terrasse, une piscine…"

Si l'on devait dresser le portrait-robot du bien le plus recherché dans la commune, "cela fait vite cliché, mais il s'agit de la villa quatre façades avec 10 à 15 ares de terrain, et une petite rénovation à apporter. Les appartements se vendent aussi, quoique dans une moindre mesure, et assez cher, d'ailleurs", complète le responsable de Trevi Brabant.

De son côté, son confrère Philippe Koelman évoque une poussée venue de Bruxelles et un effet cascade vers Rhode-Saint-Genèse et ses alentours. "La crise sanitaire et les confinements successifs sont des raisons qui peuvent l'expliquer et qui ont accéléré le processus, mais ce ne sont pas les principales, assure-t-il. On observe le même phénomène à l'est de Bruxelles, à Tervuren ou Kraainem. Ce sont des communes qui sont bien gérées et qui proposent de nombreux services. Et par effet cascade, je veux dire que l'arrivée des Bruxellois pousse les 'locaux'à chercher un peu plus loin, à Waterloo, Lasne, Rixensart ou La Hulpe, par exemple. Tout cela sans compter une augmentation des prix de 15 à 30 %."

Pas de baisse des prix en vue

Les prix, justement, ont tendance à atteindre un plateau sur l'ensemble du pays, après une poussée vertigineuse depuis la fin du premier confinement de mars 2020. "Ce qui est propre à une commune comme Rhode-Saint-Genèse, c'est qu'on ne voit pas encore une baisse des prix, ou un phénomène de plateau, comme on le voit au niveau national, reprend Bernard Piraux. Cela s'explique par le fait qu'il n'y a pas d'équilibre puisque l'offre est plus basse que la demande. La rareté fait donc le prix. Pour le marché au-dessus du million d'euros, c'est encore différent car les prix peuvent exploser très vite avec une maison à 1,2 million qui part à 1,8 million s'il y a un gros coup de cœur."

Quatre zones courues

Philippe Koelman pointe quatre zones qui rythment le marché immobilier de Rhode-Saint-Genèse. "Il y a d'abord tous les quartiers proches d'Uccle. Je pense aux quartiers Prince d'Orange, l'avenue des Marronniers, l'avenue Bon Air, etc. Ces derniers ont la particularité de présenter de grands terrains et de grands espaces. C'est évidemment une zone plus chère, mais elle a du succès car elle ne fait pas penser à des lotissements plus resserrés qu'on peut trouver à Waterloo, par exemple."

Un peu plus bas, le long de la chaussée de la N5, on retrouve le quartier de la Grande Espinette. "La proximité avec Waterloo et Uccle, via la chaussée, fait le succès de ce quartier, et c'est la même chose pour le quartier de l'ancien golf Waterloo Club, qui s'est installé à Lasne depuis. On se trouve, là, au bord de la Forêt de Soignes, proche de la nature, ce qui attire beaucoup d'acheteurs également", poursuit le fondateur de l'agence James Realty.

Enfin, il y a aussi le centre historique de la commune. "On va l'appeler le vieux Rhode, avec ses petites maisons de rangée et ses commerces de proximité. C'est un quartier aux prix assez attractifs, par exemple pour les primo acquérants, et qui fonctionne très bien grâce à la gare toute proche."

D'aucuns pourraient penser que Rhode-Saint-Genèse se résume à une commune de transition entre la Wallonie et Bruxelles, ou encore une cité-dortoir. Mais Philippe Koelman balaye ce raccourci. "Ces dernières années, il y a un poumon économique qui s'est bien développé au niveau commercial. Les gens vont encore à Uccle ou à Waterloo pour faire leurs achats, mais ils restent aussi beaucoup plus qu'avant à Rhode."

Fiscalité attractive

Au final, si la proximité avec Bruxelles est un atout qui ne date pas d'hier, de même pour les nombreux espaces verts que compte la commune, la Forêt de Soignes en tête, deux autres points d'attention expliquent la ruée vers Rhode-Saint-Genèse : la fiscalité flamande, plus avantageuse, et le contexte économique actuel. "L'entité est un peu saturée en ce qui concerne les nouvelles constructions. Du neuf se développe, mais sans commune mesure avec Braine-l'Alleud ou Waterloo. De plus, le contexte actuel a mis un coup dans l'aile à de nombreux promoteurs. Plusieurs projets sont gelés pour le moment avec la hausse des prix des matériaux et l'incertitude générale. Cela ne veut pas dire que cela ne verra pas le jour, mais cela va prendre du retard, détaille Bernard Piraux. Pour la fiscalité, on voit déjà que la grosse majorité de notre clientèle est francophone, et c'est la même chose pour des zones comme Huizingen, Beersel ou Lot. Il faut bien dire que le marché est porteur, avec des droits d'enregistrement tout à fait différents à quelques kilomètres de distance. On parle de 1 % contre 12,5 %, parfois !"

Et Philippe Koelman d'enchaîner : "les incitants fiscaux jouent aussi un rôle très important, avec une taxe immobilière moins haute, ce qui fait diminuer le précompte immobilier. La Flandre est aussi plus souple que Bruxelles en ce qui concerne les permis de démolition et reconstruction. Au lieu d'aller du centre vers Uccle, les amateurs poussent plutôt vers Rhode."

Perspectives

Quid des mois et des années à venir ? Les courtiers interrogés pronostiquent une stabilisation du marché qui devrait se marquer un peu partout, même à Rhode-Saint-Genèse. "Après une très belle évolution du marché en 2021, on s'attend déjà à une stabilisation cette année. Mais il ne faut pas attendre une baisse des prix, plutôt un plateau. La conjoncture fait que tout le monde sera un peu plus prudent, notamment à cause des taux qui vont augmenter et des tensions géopolitiques qui influencent notre pouvoir d'achat. Enfin, le coût des travaux est aussi un aspect à prendre en compte, même si on connaîtra les conséquences réelles que dans six mois, voire un an", conclut Philippe Koelman.