Immobilier résidentiel en Belgique : "Ce n’est pas un krach, mais le recul est bien réel" (CARTES)

Si les prix augmentent toujours au premier semestre, ils baissent depuis trois mois.

Le prix de vente moyen des appartements et des maisons à Bruxelles sont parmi les plus élevés.
Les prix de vente des appartements et des maisons à Bruxelles restent parmi les plus élevés sur le marché national. ©Shutterstock

Sur le marché immobilier résidentiel, le premier semestre 2022 restera sans doute, dans la mémoire des professionnels, le temps du grand basculement : non seulement l'activité a baissé, mais elle va emmener les prix à sa suite. "Il ne s'agit pas d'un krach, ni d'un effondrement, soutient Renaud Grégoire, porte-parole de la Fédération du notariat belge, mais le recul est bien réel." Et porte à croire que le décrochage se prolongera, à tout le moins jusqu'à la fin de l'année…

1. Le rush est passé, vraiment passé

C'est très certainement l'enseignement numéro un du baromètre semestriel des notaires qui sort ce jeudi : le soufflé post-Covid est enfin retombé. "Cela fait trois à quatre mois qu'il retombe", insiste Renaud Grégoire, qui évoque une baisse de l'activité de modérée à forte selon les mois et les provinces. "Le mois de janvier est resté dynamique (+8,9 %). Février était stable, mars en repli. Assez bizarrement, le mois de mai est marqué par un pic d'activité (+3,1 %). Mais pour le reste le reflux est consommé." De -1,8 % en moyenne pour le semestre par rapport au premier semestre 2021, jusqu'à -6,8 % pour le mois d'avril et -12,7 % en juin ! "Globalement, le recul de l'activité est limité, ajoute-t-il, mais nous n'avions plus observé ça depuis longtemps, à l'exception du premier confinement après mars 2020."

Plus qu'en Flandre et à Bruxelles, c'est en Wallonie que le tassement est le plus marqué (-2,5 %) Trois provinces (Namur, Brabant wallon, Liège) participent à ce mouvement. Le Hainaut est stable. La province de Luxembourg est l'exception à la règle (+3,9 %). "On ne comprend pas bien pourquoi, ajoute-t-il. Sans doute l'influence du Grand-Duché et le fait que l'économie de la province se porte bien."

2. Les prix en hausse sur six mois, pas sur trois

Calculé sur l’ensemble du semestre par rapport à la moyenne annuelle de 2021, le prix moyen d’une maison en Belgique est encore à la hausse : +6,3 % à près de 315 000 euros. Il a toutefois fléchi. D’une part, en termes réels, en tenant compte de l’inflation de 7,7 %. Mais également de manière sonnante et trébuchante quand on compare les montants qu’il fallait débourser au premier trimestre (316 000 euros) et au deuxième (312 700 euros). Une diminution limitée certes, mais qui vaut en moyenne pour l’ensemble du pays, ce qui est extrêmement rare en Belgique. Quasiment du jamais-vu. À noter que le prix moyen d’un appartement n’a augmenté que de 2,4 % à quelque 258 000 euros (soit un repli, compte tenu de l’inflation, de 5,3 %).

3. Des raisons… psychologiques

Contre toute attente, ce n'est pas la hausse des taux d'intérêt hypothécaires qui génère cette diminution de l'activité, voire des prix. Mais plutôt l'inflation, le niveau élevé des prix de l'immobilier, le boom des prix des matériaux qui impactera les coûts de rénovation, etc. "L'enthousiasme et l'optimisme post-Covid ont disparu, poursuit Renaud Grégoire. C'est psychologique : il y a un manque de confiance, un sentiment d'inquiétude. Les candidats acquéreurs se demandent que faire. Surtout les investisseurs." Ils ont perdu en Bourse et ne veulent pas réaliser leurs pertes pour investir dans la brique. Avec ceci que les banques resserrent davantage leurs conditions à leur égard qu'envers les primo-acquérants. D'ailleurs, si Fednot relève un rajeunissement des acheteurs, c'est sans doute que des jeunes se sont précipités sur le marché en raison des hausses annoncées des taux, mais surtout parce qu'il y a nettement moins de seniors (reconnaissons que la majorité des investisseurs ont plus de 50 ans).

Il ne faut toutefois pas penser qu'il n'y ait plus âme qui vive sur le marché résidentiel. L'activité est légèrement en berne, oui, "mais seulement par rapport à une année 2021 hors de toute proportion", cadre Renaud Grégoire.

4. Les notaires pronostiquent une poursuite de la baisse

L'avenir le dira, mais le recul généralisé de l'activité semble s'être installé et une diminution tout aussi généralisée des prix se profile. "Une diminution mesurée", insiste le porte-parole de Fednot, qui n'y voit ni krach ni effondrement. "Cette baisse des prix - du moins est-ce le ressenti du notariat - va se poursuivre au moins jusqu'à la fin de l'année." Ils ne sont d'ailleurs pas les seuls à voir cette courbe se dessiner. "Les constructeurs eux-mêmes ne savent pas très bien que penser, qui ne sont pas pressés de remettre de l'offre sur le marché."