Dans quelles grandes villes belges les loyers et prix immobiliers ont-ils le plus évolué en 2021 et 2022 ?

We Invest et PriceHubble viennent de livrer les résultats d'un coup de sonde du marché immobilier réalisé dans sept grandes villes belges. Une dynamique de surchauffe est toujours en cours sur le segment de l'immobilier résidentiel.

F.T.
"Au total, We Invest et PriceHubble ont analysé 11 086 annonces à la vente et 20 044 annonces à la location dans le cadre de cette étude des tendances de prix d’achat et de loyers sur le marché belge", explique We Invest dans un communiqué.
"Au total, We Invest et PriceHubble ont analysé 11 086 annonces à la vente et 20 044 annonces à la location dans le cadre de cette étude des tendances de prix d’achat et de loyers sur le marché belge", explique We Invest dans un communiqué. ©Shutterstock

Le marché immobilier connaît depuis l'éclatement de la crise sanitaire une activité et des fluctuations très marquées. Il est parfois difficile de déterminer de manière limpide la dynamique selon les régions et les segments (achat, location, résidentiel ou commercial, etc.). Pour tenter d'y voir plus clair, le franchiseur immobilier We Invest a collaboré avec PriceHubble, un spécialiste des solutions numériques d'estimation, de conseil et d'analyse immobilière en Europe pour les professionnels.

"Au total, We Invest et PriceHubble ont analysé 11 086 annonces à la vente et 20 044 annonces à la location dans le cadre de cette étude des tendances de prix d'achat et de loyers sur le marché belge", explique We Invest dans un communiqué. "L'analyse porte sur les données issues de toutes les annonces immobilières publiées en ligne dans sept villes (Bruxelles, Charleroi, Gand, Liège, Louvain, Mons et Namur) entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2022. Le but ? Évaluer, en temps réel et avec une haute précision, les dynamiques en cours sur le marché apparent (des prix affichés)."

Résultat ? "A la hausse comme à la baisse, l'analyse de nos données a montré des dynamiques très franches et très tranchées pour la Belgique au premier semestre 2022", résume Stéphane Muhikira, responsable des grands comptes pour la Belgique chez PriceHubble.

Chassé-croisé entre Charleroi et Bruxelles

A la loupe, la ville affichant les plus fortes fluctuations est... Charleroi. Entre le premier trimestre 2021 et celui de 2022, le prix au mètre carré (prix de vente du bien divisé par sa surface habitable) a augmenté de 20 %, et le prix de vente de 15,3 %. En revanche, entre le premier et le second trimestres 2022, le prix au mètre carré a chuté de... 11,1 % et de 13,9 % pour les ventes. A l'inverse, Bruxelles a enregistré une nette baisse du prix au mètre carré entre le premier trimestre 2021 et celui de 2022 (-6,7 % pour le m² et -5,5 % à la vente). Puis les prix sont repartis à la hausse au deuxième trimestre de 2022, avec notamment une augmentation de 9,1 % du mètre carré.

Et au niveau des locations ? "Pour ce qui est des loyers, certaines villes comme Gand et Namur s'avèrent très stables entre 2021 et 2022 (respectivement +1,16 % et +0,67 % d'évolution), d'autres marquent une hausse modérée des loyers (comme Louvain avec +2,35 %). C'est encore une fois à Bruxelles que la situation évolue le plus : si les locataires ont en effet pu bénéficier d'une baisse de -8,3 % entre 2021 et 2022, sur le premier semestre 2022, les loyers bruxellois ont rebondi de +9,1 %", notent encore les auteurs du rapport. C'est toutefois à Mons que la hausse est la plus forte, avec une augmentation de 9,6 %.

Le résidentiel toujours en mode bulle immobilière

Pour We Invest, "la situation reste sous tension sur le marché immobilier résidentiel du neuf où l'on constate un ralentissement". Un phénomène notamment dû à la hausse des prix des matériaux de construction et les délais de livraison, "toujours plus longs sur les chantiers". "A ces facteurs s'ajoutent la hausse du coût de l'énergie, l'inflation et l'augmentation des taux d'intérêt, qui mettent le secteur immobilier à l'épreuve, particulièrement le secteur résidentiel qui 'surchauffe' et continue de se développer dans une 'bulle immobilière'", avertit le franchiseur immobilier.

We Invest et PriceHubble promettent de reconduire ces coups de sonde du paysage immobilier belge à l'avenir. "Analyser les données directement issues des annonces immobilières permet à We Invest d'avoir une vue en temps réel du marché. Cette étude est donc extrêmement utile pour identifier quasi-instantanément les tendances à la hausse ou à la baisse, de manière ultra précise", confirme Raphaël Mathieu, CEO de We Invest. "Nous insistons toujours évidemment sur le fait que ce sont les prix affichés qui sont analysés. Ils ne prennent donc pas en compte les négociations qui ont lieu entre le vendeur et l'acheteur final. Les calculs des données provenant des annonces nous permettent toutefois de prendre le pouls du marché à l'instant 't'."