Top 5 des plus grandes transactions de bureaux : "Ceux qui n’ont pas vendu à temps vont s’en mordre les doigts"

Autre constat, à la lecture de ce top 5, la présence massive de Sud-Coréens : à l’achat en début d’année (avec l’acquisition des North Galaxy), à la vente ensuite (celle des Engie Towers et celle des Egmont I et II). À eux seuls ils concrétisent la volte-face que le marché de l’investissement a faite entre le début et la fin de l’année.

Une année engrangée avant mai

"2022 est une année charnière, confirme Adrian Glatt, Head of Capital Market Belux chez JLL. Le volume atteint est bon, voire très bon - 3,1 milliards actés aujourd'hui, sans doute 3,5 milliards d'ici le 31 décembre - mais la plupart des transactions (70 %) ont été initiées avant mai-juin. Soit avant que le marché ne s'inverse, poussé dans le dos par la guerre en Ukraine, l'augmentation des coûts de construction et, surtout, celle des coûts de financement."

Ce retournement complet est interpellant. "Cela faisait treize ans que les rendements décompressaient", complète l'expert qui pointe l'écart qui s'est tout à coup rétréci au niveau européen entre le rendement moyen des bonds d'État et le rendement moyen des bureaux, passant en un an, de 284 points de base à seulement 68 (entre 2,70 et 3,38 %). "En quelques mois, l'immobilier s'est tout à coup avéré moins intéressant en termes de rendement, poursuit Adrian Glatt. À Bruxelles, en début d'année, les prime yields (rendement pour des biens neufs de première catégorie, bien localisés, NdlR) tournaient autour des 3,35 %. Ils sont remontés à 3,90 % au troisième trimestre. Et cela va se poursuivre : d'ici la fin de l'année, ils passeront sans doute les 4 %." Soit, au total, un différentiel de plus de 60 points de base. "Les valeurs doivent désormais être adaptées. Ceux qui n'ont pas vendu à temps vont s'en mordre les doigts…", prédit-il.

Rester positif sur 2023

Ce qui ne veut pas dire que JLL est négatif pour 2023. "Sans doute, le volume investi ne dépassera pas les deux milliards d'euros, convient Pierre-Paul Verelst. Mais ce n'est pas si mal : c'est grosso modo les montants investis en 2016, 2017 et 2018 ." "La courbe est inversée et le marché sera beaucoup moins actif à l'avenir, reprend Adrian Glatt, mais on reste positif malgré tout. D'une part, les taux de financement, qui ont beaucoup augmenté, sont assez stables depuis deux, trois mois. D'autre part, on voit pas mal d'investisseurs français se tourner vers le marché belge. Mais, surtout, la situation n'est absolument pas comparable à la crise financière de 2018 : il y a du capital et les taux de financement sont corrects ; et il y a des occupants et de la demande."

Plus de biens à rénover que neufs

Du côté de l'offre, par contre, l'humeur est moins sympathique. Les spécialistes de JLL s'attendent moins à voir débouler sur le marché des immeubles neufs que des immeubles vétustes. Plus exactement, des immeubles à rénover qui pourraient être cédés par l'État belge via sa régie des bâtiments ou par l'Europe, mais aussi par des institutionnels (SIR et autres fonds) et des investisseurs privés. "La tendance est là depuis longtemps, soutenue par le fait que le delta entre les loyers des immeubles neufs et anciens s'élargit. Mais, avec la crise énergétique, elle va s'accélérer, conclut Adrian Glatt. Jusqu'il y a quelques mois, les propriétaires pouvaient encore hésiter entre vendre leur immeuble en l'état ou le rénover… Aujourd'hui, avec la hausse des coûts de construction et de financement, c'est moins clair. Et on ne voit pas comment ces immeubles pourraient prendre de la valeur dans les mois ou années à venir." D'autant qu'attendre, c'est prendre le risque de perdre ses occupants. "L'erreur, c'est de ne pas se poser la question sous prétexte d'avoir un occupant, conclut-il. Au contraire, il faut avoir l'intelligence d'anticiper, c'est-à-dire : de vendre un bâtiment obsolète avec un locataire, permettant ainsi à l'acquéreur de préparer ses travaux tout en profitant de loyers. Le plus difficile, c'est de vendre un immeuble vide. Et cela vaut pour tous les actifs, pour le résidentiel aussi…"