Pourquoi, contre toute attente, le prix des logements mal isolés continue à augmenter
L’immobilier résidentiel accuse le coup avec un essoufflement généralisé des prix. La plate-forme de données Realo pointe néanmoins deux exceptions, dont les valeurs se sont renchéries : les biens les moins énergivores et les biens les… plus énergivores.
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- Publié le 22-12-2022 à 17h48
- Mis à jour le 22-12-2022 à 20h19
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La bonne santé du marché immobilier dépendant du pouvoir d’achat des ménages, il était entendu qu’au deuxième semestre de cette année, les prix des maisons et des appartements devaient si pas baisser, à tout le moins stagner. Le cocktail inflation galopante, explosion des prix de l’énergie et augmentation des taux d’intérêt hypothécaires ne pouvait qu’être imparable. Et il l’a été : “au premier semestre, le prix des habitations unifamiliales et des appartements s’est encore accru de respectivement 3 et 1,5 %, mais cette poussée s’est inversée au cours des six mois suivants”, note la plateforme gantoise de données immobilières Realo. Elle relève ainsi une stagnation des prix des maisons (+0,12 %) au 4e trimestre de cette année, par rapport au 3e trimestre, et même une régression de 0,25 % pour les appartements. Un changement inédit après plusieurs années de hausses ininterrompues et une année 2021 de véritable surchauffe, en réponse à la situation exceptionnelle provoquée par la pandémie.
1 600 euros le mètre carré pour une maison
Dans les tablettes de Realo, le prix d’une maison 3 chambres de 170 m², correctement accessible et d’une consommation énergétique moyenne (PEB D ou E) en Belgique est de 272 680 euros, soit quelque 1 600 euros le mètre carré. Pour un appartement, il faut compter beaucoup plus : près de 2 500 euros/m², soit 231 700 euros pour un appartement 2 chambres type de 93 m², la différence se situant sur la consommation énergétique, en moyenne bien meilleure que pour une maison (PEB entre B et C), compte tenu de la plus grande proportion de biens neufs ou modernes sur ce segment du marché.
Ces moyennes cachent, bien sûr, des particularités, mais moins prégnantes qu’avant (voir infographie). Sur les neuf provinces de Belgique, cinq sont en légère hausse d’un trimestre à l’autre (entre +0,20 et +1,15 %), quatre et Bruxelles sont en recul (de -0,20 à -2,54 %). Pour les appartements, il y a davantage de provinces en baisse qu’en hausse et les écarts sont plus importants (voir infographie).
”Le marché était autrefois dominé par les vendeurs ; il le sera désormais par les acheteurs”, commente Vincent Verlee, CEO de Realo, cité dans un communiqué, qui estime que “le marché de l’immobilier belge devrait encore se ralentir l’an prochain. La demande en habitations particulières devrait baisser, les acheteurs auront plus de marges de décision et les logements changeront moins vite de propriétaires.”
Les primes chauffent les prix
Mais ce que révèle l’étude et qui est bien plus original, c’est l’impact des performances énergétiques sur les prix.
À l’évidence, portée par le boom des prix énergétiques, l’augmentation des prix des biens les mieux isolés s’est accélérée et la différence entre un logement bien isolé et mal isolé s’est accrue. En Wallonie, par exemple, il atteint plus de 60 000 euros pour la maison de trois chambres de référence de Realo, et plus de 65 000 pour l’appartement deux chambres. Cette année, “la valeur des maisons bien isolées a gagné 9 % en Flandre et même 15 % en Wallonie”, pointe le rapport.
Par contre, et à l’encontre de toute logique qui voulait que le prix des logements mal isolés, communément appelés “passoires énergétiques”, recule de manière cataclysmique, il a continué à augmenter. “Certes, les habitations présentant un certificat PEB F demeurent les moins chères, mais par rapport à celles ayant un indice D, elles se sont renchéries”, ajoute Realo. La raison ? Une accumulation d’aides que les autorités, fédérales, régionales, voire communales, accordent aux ménages acheteurs de maisons mal isolées : primes à la rénovation, taux de TVA réduit à 6 % pour la démolition et la reconstruction… “Elles augmentent la capacité d’emprunt des ménages, et avec elle, le prix des habitations.”
Un phénomène qui ne durera sans doute pas quand les acquéreurs se rendront compte de l’effort conséquent qu’on attend d’eux en la matière – un PEB A d’ici 2050 pour tous les logements – que les primes ne couvriront que partiellement.