Inflation, Covid... Le viager davantage affecté que le reste de l'immobilier ?

Si le mouvement de balancier semble avoir changé de direction sur le marché du viager, donnant la main aux acheteurs et non plus aux vendeurs (comme sur le marché classique, d’ailleurs), pour le reste, pas de grand bouleversement. Et ce malgré l'inflation et le Covid, qui auraient pu changer la donne sur la demande dans ce secteur bien spécifique.

1. Qui sont les vendeurs ?

"Ceux qui vendent sont âgés et n'ont pas d'héritiers directs, répond le notaire Jean Martroye de Joly. Ils vendent, parce que la rente augmente leur train de vie, mais veulent rester dans leur bien. Ils ont une petite pension et vont pouvoir toucher 700, 800 euros de plus par mois. Je trouve que c'est du gagnant-gagnant." "Dans notre portefeuille, les vendeurs ont entre 70 et 75 ans en moyenne", renchérit Jacqueline Jacobs, cofondatrice de Viagerim. La moyenne de paiement est de huit ans. Cela signifie que les crédirentiers ont une moyenne de vie de huit ans. "Mais, c'est une moyenne", insiste-t-elle.

2. Qui sont les acheteurs ?

L'évolution des

n'a pas bouleversé le profil du client type du viager : la quarantaine, déjà propriétaire de son propre logement, désireux d'investir dans la brique sans dépendre d'une banque puisque celles-ci ne prêtent pas aux amateurs de viager. "Les débirentiers n'ont ni rajeuni, ni vieilli, sourit Mme Jacobs. Certes, la limitation du paiement de la rente dans le temps (à quinze ou vingt ans) a ouvert les portes du viager à une plus large clientèle d'acheteurs, mais qui sont les mêmes qu'avant." Il est à noter que si le paiement de la rente est limité dans le temps, sauf arrangement particulier, les vendeurs conservent l'usufruit du bien jusqu'à leur mort.

"L'usufruit est à vie, ajoute l'agente. C'est très important pour le vendeur de savoir qu'il ne devra pas changer son mode de vie et ne devra pas payer de loyer pour rester chez lui. Voire qu'il pourra bénéficier du produit d'une mise en location s'il n'occupe plus son bien." Pour sa part, le notaire Martroye de Joly note l'attention que porte la communauté musulmane au viager. "Le Coran interdisant le principe de l'intérêt et donc l'emprunt, les personnes d'obédience musulmane s'intéressent au viager. La rente mensuelle n'équivaut pas à un paiement d'intérêt. Certains investissent donc par ce biais." Sans que cela bouleverse le marché, pointe-t-il.

3. Quels sont les types de biens mis en vente ?

"Pour deux-tiers des biens, il s'agit d'appartements, contre un tiers de maisons, détaille Jacqueline Jacobs. Cette proportion n'a pas changé. Nous avons surtout des appartements deux chambres, parfois trois chambres, rarement des une chambre." "Tout simplement parce que ceux qui vendent en viager sont plutôt des couples sans enfants, et donc sans héritiers, ou des célibataires", précise Me Martroye de Joly. En termes de localisation, il n'y a pas une Région, une province, une commune ou un quartier plus prolifique que d'autres.

4. Les vendeurs actuels privilégient-ils le bouquet ou la rente ?

Les pertes de pouvoir d'achat pourraient faire penser que les vendeurs optent pour une plus grosse rente, quitte à se passer de bouquet… "Il n'y a pas de règles, indique Mme Jacobs. Chaque cas est particulier. Tel crédirentier, qui devrait, par exemple, encore payer une hypothèque, optera pour un bouquet plus important, tel autre pour une rente plus conséquente. Vraiment, il n'y a pas de changements ces derniers temps."

5. Quel est l'effet des fonds et associations d'acquéreurs ?

Ces dernières années, des formules d'achats groupés ont fleuri en Belgique. Au point de bouleverser ce marché de niche et de faire pression sur les prix ? "On n'a pas assez de recul pour le savoir, argue le notaire. Impossible de dire s'ils ont poussé les prix à la hausse, mais je ne le pense pas. Pour eux, c'est un placement financier (ce qui pourrait dire que l'analyse n'a pas été émotionnelle, NdlR) même s'ils sont conscients qu'il y a moins de risque à acheter dix viagers à dix qu'un viager tout seul."

"Chez Viagerim, on est plutôt contre la mainmise des fonds, ajoute l'agente. On défend les vendeurs, qui sont des personnes âgées et veulent le moins de soucis possible. La présence de plus de deux acheteurs est perturbante. Et le fait que ce soit des sociétés qui achètent risque d'amener une taxation différente. Donc, de manière générale et tant que faire se peut, on évite les fonds et associations de débirentiers."