Pourquoi la ruée sur l’immobilier côtier est terminée : "C'est un marché très étroit"

1. Très forte baisse du nombre de transactions immobilières

C'est indéniable : 2022 marque le pas et signe la fin de la ruée vers l'immobilier côtier. Alors que l'activité en Belgique comme en Flandre a diminué de 2 % l'an dernier par rapport à 2021, pour la douzaine de stations balnéaires, le recul est plus tranché puisqu'il atteint 14,3 %. "Ce qui est considérable", convient Me Van Opstal. Cette baisse fait toutefois suite à une forte augmentation en 2021 (+ 15,8 % par rapport à 2020).

"Avec la pandémie (il suffit de se rappeler que les Belges étaient alors interdits de vacances à l'étranger et vice versa, NdlR), le marché a connu un énorme pic. Le refroidissement en 2022 est à voir comme un retour à la normale, confirme-t-il. Ce qui est par contre plus interpellant, c'est qu'il se poursuit en 2023, avec une baisse du nombre de transactions de 14 % également au cours du premier trimestre par rapport à la même période en 2022, qui, elle-même, était en fort recul par rapport au premier trimestre 2021." De quoi l'inquiéter ? "Pas pour le moment, sourit-il, car les prix moyens n'ont pas suivi le même chemin. Mais s'ils venaient à chuter…"

2. Stabilité des prix des appartements hormis sur la digue

Aussi étonnant que cela puisse paraître, le fort recul de la demande n'a pas affecté les prix moyens qui se sont donc stabilisés (-0,7 %). "Cela s'explique par le fait que la Côte présente un marché à deux vitesses, poursuit le porte-parole de Fednot, avec, d'un côté, une forte demande sur les biens neufs ou récents et, de l'autre, un désintérêt pour les biens anciens, les acquéreurs ne voulant pas se lancer dans des travaux. Ce sont ceux-là dont les prix sont sous pression qui font baisser la moyenne."

C'est d'ailleurs pour cette même raison que les prix sur la digue sont davantage en recul (-5 %), puisque c'est là qu'il y a moins de promotions neuves. "Et ce n'est pas nouveau. Ces cinq dernières années, ils n'ont augmenté que de 10 % en moyenne contre 15 % ailleurs, ce qui n'est déjà pas énorme. Ce qui nous fait d'ailleurs dire que l'investissement à la Côte, sur la digue assurément, n'est pas, en moyenne, très porteur."

3. La Côte reste l’eldorado de la Flandre occidentale

Si la Côte a perdu de sa dynamique l'an dernier, elle n'en reste pas moins le fer de lance immobilier de la Flandre (où elle représente 7,2 % des transactions immobilières), en particulier de Flandre occidentale (un tiers des transactions). "La Côte a toujours été un marché spécifique, insiste Bart Van Opstal. Notamment parce que ses acheteurs viennent de partout, pas seulement de Flandre ou de Flandre occidentale." À noter que près de la moitié des ventes côtières se font à Ostende, Knokke et Coxyde.

4. Westende et Knokke-Heist s’écartent de la moyenne

Comme depuis des années, la première marche du podium des prix est squattée par Knokke, aussi bien sur la digue (plus d'un million d'euros en moyenne) qu'à l'arrière (plus de 650 000 euros). À l'opposé, on trouve Westende, la seule à afficher un prix sous la barre des 200 000 euros. "C'est un marché très étroit et il suffit que deux ou trois projets soient ou ne soient pas lancés pour influencer les moyennes, voire pour aller à l'encontre de la tendance générale", note Me Van Opstal.

Ce n'est pourtant pas faute d'avoir suscité de l'intérêt auprès de candidats, elle qui signe la seule évolution positive de l'activité de la Côte (+13,6 %). Ceci alors qu'à Coxyde et à Knokke, l'évolution négative dépasse les 20 % ! "Il faut dire que les prix moyens y avaient explosé en 2021, ce qui a dû refréner les amateurs."