Vaut-il mieux investir en immobilier ou en obligations ?

"L'idée était de comparer des choses comparables, nous indique d'emblée François Collon, avocat en droit fiscal, auteur de l'analyse. De manière générale, l'investissement immobilier et obligataire est perçu comme à faible risque et offre à l'investisseur une garantie de rendement sous la forme de loyers, d'une part; de coupons obligataires, d'autre part." Pour que son exemple soit sonnant et trébuchant, l'auteur a mis d'un côté de la balance des obligations à long terme, de l'autre un immeuble de rapport à Bruxelles (à Uccle, très exactement). Non sans reconnaître que l'exercice aurait sans doute été différent avec une autre localisation (les rendements immobiliers sont meilleurs à Charleroi ou à Liège qu'à Bruxelles, par exemple) et un autre type de biens (les commerces, la logistique et les bureaux sont plus risqués mais plus profitables que le résidentiel).

Risques et aléas

Au terme de cet exercice où il passe en revue de nombreux paramètres, financiers et fiscaux, ce sont les obligations qui sortent gagnantes. Et pas seulement parce que son commanditaire, Goldwasser Exchange, est actif sur le marché obligataire…

"Du côté des obligations, c'est assez simple, poursuit François Collon. À l'acquisition, l'investisseur devra s'acquitter de la taxe sur les opérations de Bourse de 0,12 %. Chaque année, l'intérêt sera alors soumis à une imposition au taux distinct de 30 %." À condition, bien entendu, que la société ne fasse pas faillite et rembourse l'obligation à son terme.

Pour l'immobilier, c'est plus compliqué : le candidat bailleur devra payer des droits d'enregistrement lors de l'achat du bien et un précompte immobilier chaque année. "Il devra également tenir compte de la charge fiscale à l'impôt des personnes physiques dont le taux d'imposition effectif dépendra de ses autres revenus, détaille l'avocat. Et de divers frais et charges (assurance incendie, travaux d'embellissement et de remise à neuf, remplacement de pièces techniques…) évalués à un mois de loyer." Sans oublier la charge de devoir trouver un locataire et le risque de non-paiement du loyer.

Résultat : 500 000 euros placés dans des obligations rapportent un rendement total net sur vingt ans de 245 000 euros alors que 500 000 euros mis dans de la brique et les droits d'enregistrement afférents n'en rapportent que près de 211 800 euros hors indexation (voir infographie). Soit un différentiel de quelque 33 250 euros et… nombre d'aléas. "Comparaison n'est pas raison. Je ne dis pas qu'un investissement obligataire est sans risque mais il présente moins d'aléas et moins de souci, sourit-il. Avec ceci que l'immobilier est davantage sous pression du politique : taxation des loyers réels, exigences en termes énergétiques, non-indexation des loyers des passoires énergétiques, etc."

Plusieurs réserves

Les défenseurs de l'immobilier auront toutefois à cœur d'évoquer les autres atouts de la brique. Au premier rang desquels le levier bancaire dont ne peuvent bénéficier ceux qui achètent des valeurs mobilières. L'heureux épargnant disposant de 500 000 euros de liquidités ne doit pas se contenter d'un immeuble de cette valeur mais peut au minimum viser un bien de 1 à 1,5 million d'euros. "Ce qui ne l'exonérera pas des charges d'intérêt et d'amortissement, avec un rendement locatif qui ne suffira probablement pas", fait remarquer Me Collon.

Ces mêmes défenseurs lui diront également qu'il n'a pas abordé l'indexation des loyers qui protège l'immobilier et dont ne peuvent bénéficier les obligations. "C'était volontairement. Pas par facilité mais parce qu'il y a une forme d'inconnue sur ce que sera l'inflation qui peut confirmer mais aussi infirmer ce qu'elle a été dans le passé", explique François Collon.

Reste la plus-value en cas de revente qui pourrait permettre à l'immobilier de gagner le match. "On est toutefois en période de grande incertitude, argue-t-il, et je n'ai pas de boule de cristal. Personnellement, je ne crois pas que les prix vont continuer d'augmenter autant ces vingt prochaines années que les vingt précédentes. Et au bout de vingt ans, l'immeuble se sera dégradé et il y aura des travaux à consentir."

Le marché immobilier n’en est pas moins pris d’assaut par des épargnants qui jugent que cette plus-value suffira à compenser tous les différentiels du monde…