Des Coréens achètent la Tour des Finances: la plus importante opération de tous les temps pour la Belgique

L’année 2020 démarre en fanfare sur le marché immobilier belge avec la vente de la Tour des Finances de Bruxelles, face au Botanique. Le contrat a été signé vendredi. Il s’agit de la plus importante opération de tous les temps pour la Belgique et la plus grande d’Europe des douze derniers mois. Le montant engagé dépasse en effet 1,2 milliard d’euros. Sachant que bon an mal an, les investissements en Belgique, tous secteurs professionnels confondus (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, maisons de repos…), tournent autour des 4 milliards d’euros, cela prouve toute l’ampleur de l’opération. Ils sont quatre à l’avoir signée. Le promoteur néerlandais Breevast et l’investisseur ZBG Group of Companies, au titre de vendeurs, encadrés par le courtier et conseiller en immobilier professionnel CBRE et les cabinets juridiques et fiscaux Stibbe, Loyens&Loeff et PwC Legal. Le groupe d’investissement sud-coréen coté en Bourse Meritz Securities et son gestionnaire d’actifs Valesco Group basé à Londres, du côté des acheteurs, conseillés par Cushman&Wakefield. “Pour être plus précis, Valesco a structuré l’opération pour Meritz Securities, précise Marc-Antoine Buysschaert, Head of Capital Markets Office chez Cushman&Wakefield. Et continuera à gérer le dossier. C’est une habitude des groupes asiatiques de passer par des asset managers.” Les sud-Coréens, des habitués de Bruxelles Si le conseiller international Cushman&Wakefield peut parler aisément de l’opération, c’est que c’est lui qui a trouvé l’acheteur, via son bureau cross border basé à Londres. Les équipes belges se sont chargées des contacts sur place et des visites de la tour, du Door building adjacent qui fait partie du deal et de la ville. “Pas seulement aux responsables de Meritz Securities, mais également à ses banquiers et aux autorités coréennes. Ils sont venus par centaines sur plusieurs mois”, sourit son collègue, Cédric Van Meerbeeck, Head of Research&Marketing Belux. Ce n’est pas la première fois que des Coréens font des acquisitions à Bruxelles. Depuis 2016, il y en a eu six, de belle taille et quasiment toutes occupées par des autorités publiques, européennes, fédérales ou régionales : la tour Astro (2016), Meeus 8 (2017), Brederode (2017), Engie Headquarter (2017-2018), Egmont (2018) et le TDO (2019), soit près de 250 000 m². Un gros deal à taux bas La vente de la Tour des Finances n’est pas une véritable surprise. Le marché l’attendait fin 2019. Elle s’est concrétisée le 17 janvier. Mais il l’espérait depuis… plusieurs années, dès fin 2016. Les propriétaires en attendaient déjà alors 1,2 milliard. “Elle a d’abord été mise en vente officiellement, puis retirée au bout de quelques mois par manque d’offres, le volume d’investissement étant trop élevé pour la place bruxelloise”, confirme Cédric Van Meerbeeck. “Mais entre-temps, le marché a évolué, ajoute Marc-Antoine Buysschaert, qui peut compter sur davantage de capitaux à investir et davantage de dettes autorisées.” Le consortium allemand de quatre banques (Allianz, Bayern LB, LGIM et SMBC) a en effet accordé à Meritz Securities un prêt de 720 millions d’euros, ne l’obligeant à fournir que 40 % de fonds propres. Quand bien même le tarif de 1,2 milliard d’euros est très conséquent, il aurait pu être plus élevé. Il traduit en effet un rendement initial de 4,85 % (sans tenir compte de taux de change et de conditions de financement favorables) alors qu’actuellement, sur le marché des bureaux bruxellois, les rendements sont plus proches des 4 %, voire en deçà. Et cela n’a rien à voir avec le fait que la vente s’est faite “off market”, sans annonce et sans concurrence. “Au contraire, quand on est hors marché, un acquéreur a plutôt tendance à mettre le prix demandé de peur de voir le vendeur chercher un autre acquéreur avec une offre en mains”, ajoute Marc-Antoine Buysschaert qui détaille les qualités du

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