Dans les statistiques belges, la plus petite entité immobilière est la commune. La commune… fusionnée, qui plus est. Soit 19 données pour Bruxelles et 262 pour l’ensemble de la Wallonie.

Si cela suffit pour certaines communes, de petite taille et qui présentent, sur l’ensemble de leur territoire, un bâti homogène, c’est plus compliqué pour les grandes. Que vaut un prix moyen ou un prix médian pour une commune comme Tournai qui réunit non moins de 30 anciennes communes ? Ou Namur qui en compte 25 ? Sans conteste, certaines d’entre elles sont plus urbaines, d’autres plus rurales, les unes sont plus accessibles (autoroute, nationale), les autres davantage perdues.

Or, pour celui qui veut avoir une idée de la valeur du bien qu’il possède ou aimerait acheter, ces prix indicatifs sont rarement pertinents. Même s’il s’agit de prix médians, plus réels que des moyennes, puisque représentant le prix au-dessus et en dessous duquel se situe la moitié des transactions.

Prix médians par codes postaux

Les notaires pourraient avoir trouvé la parade. Certes, ils ne peuvent pas proposer de prix médians pour les 1 431 communes d’avant la fusion de 1977. Mais, comme ils travaillent sur base des adresses des biens, ils peuvent répartir les prix en fonction des codes postaux. C’est ainsi que pour Tournai, il n’y a peut-être pas 30 prix médians, mais 22. Pour Namur, il n’y en a pas 25, mais onze.

À condition, toutefois, qu’il y ait eu suffisamment de ventes pour produire un prix médian digne de ce nom. Dans certaines anciennes communes, en effet, qui bénéficient d’un code postal unique, un trop petit nombre de ventes ne peut être pertinent parce que non représentatif. Or, en 2020, si les prix ont globalement augmenté (et même boomé dans certains endroits), le nombre de transactions, Covid et son lot de confinements oblige, a globalement baissé.

Cette année, le nombre de communes où l’activité a été insuffisante pour offrir des prix médians fiables est assez élevé mais étant donné les prix sur lesquels les notaires se basent sont ceux inscrits dans les compromis et non dans les actes signés trois à quatre mois plus tard, les données collent néanmoins à la réalité du terrain.

Des prix indicatifs

Quand bien même s’agit-il de prix médians et non de prix moyens, et de valeurs qui ont trois à quatre mois d’avance sur celles enregistrées par le SPF Économie, il ne peut s’agir que de prix indicatifs, insiste Fednot. S’ils ne peuvent en aucun cas servir à évaluer un bien, ils permettent de comparer une localité par rapport à une autre, par exemple, de déplacer ses recherches vers des localités voisines moins onéreuses, de soupeser l’évolution moyenne des prix sur un an, etc.