De nombreux acteurs locaux et surtout internationaux sont activement à la recherche d'opportunités sur ce segment du logement multifamilial, relativement récent dans le pays. Les raisons de l'intérêt massif pour ce segment sont "évidentes", d'après JLL. D'une part, la maitrise du risque: durant les confinements, les propriétaires ont subi peu ou pas de pertes de loyers. Cette stabilité est profitable. La diversification de leurs portefeuilles s'avère essentielle. D'autre part, une demande constante voire croissante pour certains segments: par exemple, les nouveaux logements multifamiliaux dans les grandes agglomérations urbaines où il existe un marché du travail et un bon réseau de transports en commun rencontrent de vifs succès. L'augmentation des loyers joue également un rôle important dans cette explication. En raison de la demande soutenue et de l'offre limitée, les prix des loyers, en particulier ceux des appartements neufs à faible consommation énergétique, ont grimpé au cours de cette année de pandémie 2020 et ce, à un rythme qui dépasse largement l'inflation.

Outre Bruxelles et Anvers, ce rapport consacre cette année une attention particulière à Gand et Liège. Ces quatre grandes villes offrent le plus d'opportunités aux investisseurs en raison de leur population, de leur localisation, de leur réseau de transport actuel et futur ainsi qu'en raison de la présence d'un potentiel de reconversion de bâtiments anciens de centre-ville. L'étude, menée en mars 2021, montre que le loyer moyen par m² et par mois varie de 9,31 € à Liège à 13,3 € à Bruxelles, avec entre les deux des loyers moyens de 13,2 € pour Gand et de 11,02 € pour Anvers. Ces niveaux de loyer ne font aucune distinction entre les nouvelles et anciennes constructions. JLL estime que les loyers des appartements neufs sont de 15% à 25% supérieurs à la moyenne. Ce constat s'explique par des coûts de construction et d'investissement plus élevés, une demande plus forte et une offre limitée dans ce segment de marché.

Les retards accumulés d'octroi des permis amplifiés par la crise sanitaire, en particulier dans la Région de Bruxelles-Capitale, ont en outre accentué le déséquilibre entre la demande persistante et l'offre limitée. En 2020, seuls quelques projets en cours de construction ont pu être délivrés. Cependant, comme moins de permis ont été octroyés en 2020 (125 permis pour du neuf jusqu'à novembre 2020 en région bruxelloise), l'appauvrissement de l'offre ne se fera réellement ressentir sur le marché que dans un à deux ans.