Si le Plat pays avait déjà enregistré une année record en 2018, il a continué sur son élan l'année d'après, engrangeant une hausse supplémentaire de 9% du volume des transactions. L'essor significatif des transactions l'année dernière s'explique en partie, selon Deloitte, par la fin du "Woonbonus", un avantage fiscal accordé aux acquéreurs de logements en Flandre. "Au dernier trimestre 2019, le nombre de transactions a augmenté de 25%, connaissant même une explosion temporaire de 122% pendant les vacances d'automne, par rapport à la même période en 2018", indique le bureau d'études et de conseil.

Le volume des transactions a aussi été gonflé par le fait que, face au durcissement des normes techniques et environnementales pour les locations, de nombreux propriétaires ont préféré vendre leurs biens plutôt que les rénover.

En ce qui concerne les prix de l'immobilier, la tendance des années précédentes s'est maintenue en 2019 et une hausse globale de 4% a été constaté dans le pays. Comme de coutume pour son étude, Deloitte s'est concentré sur les trois premières villes de Belgique, à savoir Bruxelles, Anvers et Gand.

"Avec une flambée des prix de 9,4%, Gand est devenue la ville la plus chère du pays dans le segment des appartements neufs. C'est elle qui a enregistré, et de loin, l'inflation la plus importante. Anvers a, quant à elle, affiché une hausse des prix de 3,8%, légèrement inférieure à celle de l'année précédente (4,4%). Enfin, les prix sont restés stables à Bruxelles (+0,0%), signe possible d'un excédent d'appartements neufs dans certains quartiers", observe Deloitte.

Les loyers ont eux aussi augmenté, en particulier dans la région de Bruxelles-Capitale (+6%), où les appartements en location sont en augmentation.

Si on la compare aux autres pays étudiés, la Belgique se trouve dans la moyenne européenne, du moins en termes de prix moyen de transactions (2.583 euros/m²). En revanche, le Royaume affiche un prix au m² plus bas que ses voisins.

Avec ses 7.145 euros/m² pour un appartement neuf en 2019, le Luxembourg - qui participait pour la première fois à l'étude - s'est hissé au rang du pays le plus cher de l'index. Les pays d'Europe de l'Est se situaient quant à eux dans la fourchette inférieure: ce sont la Bulgarie et la Bosnie-Herzégovine qui affichaient les prix les plus bas, respectivement 550 euros/m² et 849 euros/m².

A noter qu'en Allemagne, en France et au Luxembourg, les prix ont augmenté plus de deux et trois fois plus qu'en Belgique, atteignant respectivement 3.727 euros/m² (+9,5%), 4.523 euros/m² (+12,6%) et 7.145 euros/m² (+12,9%).

En 2020, le nombre de transactions devrait être inférieur et les prix de l'immobilier résidentiel devraient rester stables ou légèrement diminuer, peut-être pour la première fois depuis 1983, avance Deloitte.

Le bureau d'études et de conseil souligne toutefois que, malgré la crise sanitaire du coronavirus, l'intérêt pour les investissements résidentiels demeure important. "De nombreux facteurs sont à prendre en compte. Tout d'abord, les acquéreurs - incertains quant à l'évolution de l'économie et de la pandémie - pourraient repousser leur décision d'achat à une date moins risquée, entraînant ainsi une baisse des prix, ou l'immobilier pourrait être davantage taxé pour financer en partie l'aide publique massive apportée dans le cadre du Covid-19. Par ailleurs, les banques appliquent d'ores et déjà des conditions plus strictes quant au ratio prêt/valeur ou au revenu disponible supérieur des nouveaux emprunteurs", explique Frédéric Sohet, associé de Deloitte Real Estate Belgique.

"Toutefois, les taux d'intérêt sont historiquement bas, l'investissement immobilier est toujours considéré comme relativement sûr en Belgique et l'offre de constructions résidentielles neuves pourrait se réduire à moyen terme du fait des nouvelles contraintes ou des nouveaux délais pour obtenir les permis de construire", conclut-il.