Hugues Vandenbosch, pourquoi l’octroi de prêts hypothécaires s’est-il durci début 2020 ?

Il s’agit d’une décision de la Banque Nationale, poussée par l’Union européenne. En effet, l’UE craint qu’une bulle immobilière n’éclate en Belgique. L’immobilier aurait été surestimé dans notre pays. En cas de revente urgente ou forcée, les banques risqueraient de ne pas retrouver leurs billes. Cette bulle immobilière n’a pas encore explosé en Belgique, mais a déjà sauté dans de nombreux autres pays européens, d’où cette inquiétude. Une autre explication tient au nombre élevé d’épargnants en Belgique. Le souhait de l’État serait peut-être de remettre cet argent dans le circuit.

Quelles mesures ont été prises en matière de prêts hypothécaires début 2020 ?

Désormais, les aspirants-propriétaires doivent financer au moins 10% du montant du bien en fonds propres ainsi que les frais de notaire. Il faut donc disposer d’une belle somme pour espérer devenir propriétaire. Cela risque de creuser plus profondément encore l’ornière entre les milieux modestes et aisés.

En quoi pouvez-vous améliorer la situation ?

Nous sommes courtiers en crédits hypothécaires, ce qui signifie que nous travaillons avec une douzaine de banques. Nous avons donc 12 fois plus de solutions qu’une seule banque. Et 12 façons différentes de voir les choses. Un particulier qui voudrait faire la même chose que nous devrait se rendre dans 12 banques. Mais ne connaissant pas le milieu, il n’obtiendrait pas les mêmes conditions que nous. De plus, certaines banques ne travaillent qu’avec des courtiers. Cela signifie que nous bénéficions de solutions auxquelles le particulier n’a aucun accès ! Nous savons également dans quelle banque nous rendre pour tel ou tel dossier, que nous présentons le plus correctement possible. Nous savons aussi qui va accepter quoi... Le pluralisme des banques avec lesquelles nous collaborons permet bien plus de solutions. De plus, nous nous battons pour trouver des solutions créatives et personnalisées pour chaque cas qui se présente à nous. Le but est vraiment de dégager une solution.

Quelles solutions proposez-vous à vos clients qui n’ont pas les moyens de payer 10% de la valeur du bien plus les frais de notaire ?

La première solution est de mettre le bien des parents en garantie, mais ce n’est pas toujours facile. Notamment quand il y a plusieurs enfants. Certains parents préfèrent aussi que ce soit la banque qui prenne le risque, et non eux. Mais nous pouvons être créatifs dans ce cas de figure, et par exemple proposer à la banque de mettre en gage uniquement une partie de la somme empruntée, et ce, afin de rester à la quotité souhaitée de 90%.

Nos commerciaux BHE analysent tous ces détails avec leurs clients en rendez-vous.

Il faut aussi savoir que 35% du portefeuille de la banque prévoit des prêts pouvant être remboursés à plus de 90%. Grâce aux accords que nous avons avec les banques, nous pouvons négocier pour nos clients cet avantage et faire partie des précieux 35%.

Une troisième solution est envisageable...

Oui, en effet... BHE peut proposer à ses clients un crédit hypothécaire particulier permettant de financer le bien avec un mix de terme fixe (à hauteur de 30%, dont on ne paie que des intérêts) et un prêt classique à hauteur de 70%. Officiellement, on emprunte donc que 70%, ce qui facilite les conditions d’octroi du prêt. Le bien ne nous appartient, en fin de crédit, qu’à hauteur de 70%, mais c’est toujours mieux que rien... Et il sera toujours possible de décrocher un autre financement au terme du crédit pour les 30% restants... D’autant plus qu’on aura peut-être eu le temps de réaliser une petite épargne pendant la durée du prêt.

Dans un même esprit, on peut aussi proposer le crédit bullet. Il s’agit alors de ne payer que des intérêts pendant 15 ans et de payer le solde au terme du crédit. Il s’agit d’une formule que peu de banques proposent, mais que nous arrivons à décrocher.

Qu’en est-il des immeubles de rapport et des constructions neuves ?

La mauvaise nouvelle pour les immeubles de rapport est que l’on doit rester à 80% de quotité, c’est-à-dire d’avoir les frais de notaire + 20% de la valeur du bien en fonds propres. Nous trouvons toutefois, là aussi, des solutions au cas par cas. En effet, chez BHE, avec notre statut de courtier, nous pouvons financer ces différents frais via l’apport d’un autre bien en garantie, que ce soit un bien propre ou encore celui des parents.

En ce qui concerne les constructions neuves, en revanche, il y a désormais la possibilité de financer 100% de la TVA contre 50% auparavant, mais en restant à une quotité de 90%.

Pourriez-vous nous donner un cas de figure « problématique » et résolu par vos soins ?

Oui, tout à fait... Prenons le cas de Monsieur M. qui souhaite contracter un prêt auprès d’une banque afin de réaliser des travaux à hauteur de 40 000 euros dans la maison de Madame L. (Madame ne gagnant pas assez pour décrocher elle-même ce prêt). Malheureusement, pour obtenir ce crédit, cette banque impose à Monsieur de devenir propriétaire, et donc de payer des frais de notaire élevés. Grâce à notre intervention, Monsieur a pu emprunter la totalité du prêt : en effet, la valeur du bien était suffisante comme garantie. Trois banques ont accepté ce deal.

BHE. Bureau de Somzée. Rue de Tarcienne, 5b à Walcourt (Somzée). 071 21 41 41.

Bureau de La Louvière. Rue Parmentier, 1 à La Louvière. 064 44 92 00. Infos : www.b-h-e.be