Cinq conseils pour les jeunes qui veulent acheter un bien immobilier

Comment se préparer au mieux pour acheter un bien immobilier ?

Cinq conseils pour les jeunes qui veulent acheter un bien immobilier
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TopCompare

Depuis le 1er janvier 2020, la Banque Nationale de Belgique a demandé aux institutions bancaires d'être plus prudentes lorsqu'elles octroient des crédits aux particuliers. Il est dès lors devenu plus difficile pour les jeunes ménages ne disposant pas encore de beaucoup de capitaux propres de bénéficier d’un crédit hypothécaire. Comment se préparer au mieux pour acheter un bien immobilier ? Quentin Denis, CEO de la plateforme de comparaison financière en ligne gratuite TopCompare.be partage ses conseils.

1. Focus on cash

Cela peut sembler anecdotique, mais il est inutile d’aller voir une banque sans fonds propres. L’étape incontournable est donc de mettre de côté en suffisance pour couvrir tous les frais annexes (droits d’enregistrement, frais de notaire, hypothèque) ainsi qu’une partie du bien. Au plus on a de côté, au plus on parviendra à avoir une quotité basse1. Selon les directives de la Banque nationale de Belgique, la quotité optimale est de 90 % pour une résidence principale et de 80 % pour un bien locatif. En général, les quotités sont de 80 % pour la majorité des banques, mais certaines acceptent de monter à 100 %. Au plus la quotité est haute, au moins le taux sera intéressant. Pour un bien à 200 000 €, nous conseillons d’avoir au minimum 13-15 % du montant sur le côté (donc au minimum 26 000 €). La plupart des jeunes primo-acquéreurs aura rarement une quotité de moins de 90 %. Si l’on ne tient pas compte de l’abattement fiscal, il faut donc prévoir 50 000 € pour les quotités de 90 % et 70 000€ pour les quotités de 80 %. Faire un virement permanent vers son compte épargne est une pratique courante pour résister à la tentation de dépenser ses sous. Si l’envie de devenir propriétaire vous envahit mais que vos fonds propres ne sont pas assez élevés, vous pourrez peut-être compter sur l’aide de vos proches pour vous aider à compléter grâce à un prêt sans intérêt. Attention tout de même à ne pas se mettre la corde au cou !

2. Domiciliation = réduction 

En fonction de la région, il est possible pour les primo-acquéreurs de bénéficier d’une réduction de frais d’enregistrement. À Bruxelles, il n’y a pas de frais d’enregistrement sur les premiers 175 000 euros si le primo-acquéreur s’y domicilie pendant 5 ans. Si le bien est plus onéreux, le surplus est soumis à des frais d’enregistrement à hauteur de 12,5 %. Depuis le 1er janvier 2018, l’abattement en Région wallonne est de 20 000 € . Vous pouvez également bénéficier d’un taux réduit (6 %) en cas d'habitation modeste. En Région flamande, le taux est de 6 % en cas d'achat d'une habitation unique servant de logement familial.

3. Diminuez autant que possible vos dettes

Pour calculer votre plan de remboursement, les banques misent sur un taux d’endettement égal ou inférieur à 45 %. Ce taux se calcule en divisant les dettes (prêts à rembourser, pension alimentaire, futur prêt hypothécaire) par les revenus (salaires, bonus, chèques repas, allocations familiales, pension alimentaire, …). Plus ce chiffre est faible, mieux c’est, car cela signifie que vous n’êtes pas un client à risque. Les banques regarderont vos dépenses donc évitez d’être dans le rouge sur votre carte de crédit !

4. Comparez les produits annexes 

Il est parfois possible de diminuer son taux en souscrivant ses assurances (assurance solde restant dû et assurance incendie) ou en domiciliant son salaire dans la même banque que celle du prêt. Veillez tout de même à toujours calculer si la réduction de taux suite à la souscription à ces assurances est plus avantageuse que le prix de ces assurances. Lorsque vous regardez les taux, il est important de vous baser sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Il vous permettra de comparer le taux du prêt corrigé du coût de ces produits annexes. 

5. Renseignez-vous 

Le plus important est de savoir ce qu’on peut faire avec l’argent et le salaire qu’on a. Renseignez-vous sur les prêts, sur les aides du gouvernement et les subsides pour les réparations, utilisez des simulateurs en ligne, faites le tour des banques et négociez. N’hésitez pas à demander de l’aide à un courtier. Il pourra comparer dans une dizaine de banques différentes et vous proposer le meilleur taux ainsi que les meilleures assurances afin d’optimiser les coûts. Le courtier est gratuit en Belgique et doit vous conseiller de manière objective et transparente; il agira en bon père de famille.

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