Cette question couvre en réalité trois hypothèses :

a. La maison est achetée avant ou pendant le mariage, par un seul des conjoints

b. La maison est achetée pendant le mariage, par les deux conjoints ensemble

c. La maison est achetée avant le mariage, par les deux partenaires ensemble

a. La maison a été achetée avant ou pendant le mariage, par un seul des conjoints

Par contrat de mariage, les futurs époux peuvent faire entrer dans la communauté conjugale un immeuble déterminé : ils devront simplement le prévoir dans leur contrat de mariage. Cette possibilité peut aussi être offerte aux époux déjà mariés sous un régime de communauté : dans ce cas, ils devront suivre une procédure de modification de régime matrimonial.

Prenons l’exemple de Christian est propriétaire d'une petite maison qu'il a achetée avant son mariage avec Nicole. Comme il ne disposait pas d'économies, il a sollicité un emprunt total auprès de son institution financière habituelle; bien entendu, au moment du mariage, Nicole a promis à Christian de participer aux différentes charges de l'emprunt.

A ce moment, Christian apprend que, même s'il ne fait pas de contrat de mariage, la maison lui restera personnelle, puisqu'elle était sa propriété avant le mariage. Il estime que cette situation est injuste pour Nicole qui aura contribué autant que lui aux différents remboursements de prêt. Comment doit-il faire pour que la maison soit autant la propriété de Nicole que la sienne ?

  • Clause d'apport d'un immeuble dans la communauté

Le moyen le plus sûr de rétablir l'égalité entre Christian et Nicole est de prévoir, par contrat de mariage, l'adoption d'un régime de communauté ou de séparation de biens avec une société limitée, par exemple à l'immeuble. Il faut ensuite que Christian apporte la maison dans la future communauté. Dans ce cas, la maison deviendra commune, et Christian et Nicole auront exactement les mêmes droits dans la maison. Cette solution est également avantageuse au point de vue fiscal, parce que, dans ce cas, Christian et Nicole ne devront pas supporter de droit de mutation immobilière.

Bien entendu, puisque les deux deviennent propriétaires de la maison, il est normal de prévoir que la dette hypothécaire sera dorénavant supportée par les deux époux.

Si Christian et Nicole le désirent, ils pourront même prévoir dans leur contrat de mariage que toute la communauté (en ce compris la maison) appartiendra intégralement au survivant, en pleine propriété, même si, ultérieurement, ils ont des enfants.

  • Valable également pour les terrains

Cette solution d'apport en communauté est parfois utilisée pour des terrains.

Lorsqu'un des époux est propriétaire d'un terrain sur lequel les deux époux souhaitent faire construire; plusieurs solutions s'offrent à eux :

- soit, ils construisent ensemble sur le terrain appartenant à l'un d'eux. Celui qui en est propriétaire devient automatiquement propriétaire des constructions. Cette solution n'est pas équitable pour celui qui a contribué au financement des constructions, mais n'en est pas propriétaire. Il pourra cependant demander de récupérer certaines sommes lorsque des comptes devront être établis, par exemple en cas de divorce. Mais, à ce moment, il est souvent extrêmement difficile de trouver une solution équitable !

- soit, celui qui est propriétaire du terrain renonce pour partie au droit d'accession, c'est à dire au droit d'après lequel il devient automatiquement seul propriétaire des constructions ; dans ce cas, les constructions reviendraient aux deux époux, et le terrain resterait la propriété d'un seul. Cette solution semble rarement satisfaisante.

- soit, l'époux apporte le terrain en communauté : de cette manière, les deux époux auront les mêmes droits sur la maison qui y sera construite. Cette dernière solution semble être la plus juste pour les deux époux.

  • Et pour les couples déjà mariés ?

Bien entendu, tout ce qui précède vaut également pour les couples déjà mariés. Mais, dans ce cas, des difficultés procédurales peuvent surgir. En effet, à la différence des futurs époux qui peuvent adopter cette clause dans un simple contrat de mariage, les époux déjà mariés, quant à eux, devront respecter les règles de modification de contrat de mariage, et en demander l'homologation du tribunal. Conclusion : il vaut toujours mieux rédiger un contrat de mariage avant de se marier plutôt qu’après : c’est plus simple et moins coûteux.

  • Condition indispensable : une communauté de biens

Tout ce qui précède ne concerne pas les partenaires non mariés ou les couples mariés qui ont opté pour la séparation de biens pure et simple. La solution évoquée ci-avant ne vaut que pour des futurs époux ou pour des couples déjà mariés.

b. La maison est achetée pendant le mariage, par les deux conjoints ensemble

  • Régime légal (communauté)

La maison achetée ensemble sera présumée commune. Elle appartiendra au patrimoine commun des époux.

  • Régime de séparation de biens

Cette maison achetée ensemble appartiendra aux deux époux en indivision, selon les quotités décidées entre eux (exemple : la maison appartient à 60% à Monsieur et 40% à Mme). A défaut de de préciser quoi que ce soit, la maison sera présumée appartenir à chacun d’entre eux à concurrence de 50%.

c. La maison a été achetée avant le mariage, par les deux partenaires ensemble

Afin d'anticiper le cas où ils se marieraient un jour, Christian et Nicole peuvent également insérer une clause avantageuse dans leur acte d'achat : l’apport anticipé.

Cette clause concerne les partenaires, cohabitants de fait ou cohabitants légaux, qui ont acheté un bien ensemble avant de se marier.

Ils peuvent prévoir, dans leur acte d’achat – pour autant qu’il s’agit d’un achat entre eux en pleine propriété (c’est-à-dire ne portant pas uniquement sur l’usufruit ou la nue-propriété) et par parts égales (50/50) – une déclaration d’apport anticipé. 

Grâce à cette clause, le bien sera, au moment du mariage, automatiquement intégré dans leur patrimoine commun. L’apport ne devra donc plus être prévu par contrat de mariage, ce qui, dans certains cas, permettra d’éviter des coûts supplémentaires pour les couples.

Le fait que l’apport ne doit plus obligatoirement être prévu par contrat de mariage ne signifie pas pour autant que les couples fassent l’impasse d’une visite chez le notaire. Si vous souhaitez prévoir certaines clauses afin de protéger vos droits patrimoniaux et successoraux l’un envers l’autre, un contrat de mariage est toujours nécessaire. 

Il en est de même si vous souhaitez vous écarter du régime légal de communauté applicable par défaut (et opter pour un régime de séparation de biens par exemple), un contrat de mariage est obligatoire. 

De plus, le notaire pourra conseiller vous conseiller en vous donnant un avis sur mesure, afin que vous puissiez adopter un régime matrimonial adapté à votre situation, vos besoins et vos souhaits, de façon correcte et complète.