Placements : où en est-on du côté de l'immobilier coté ?

Le marché s'est alors inquiété de savoir si ces sociétés pourraient indexer leurs loyers dans un contexte post-Covid. "En réalité, les clauses d'indexation prévues dans les contrats de location sont assez bien passées. Les SIR n'ont pas dû faire de concessions de ce côté", relève Thibaut Dawans, Senior wealth manager chez Createrra Finance.

La hausse des taux d'intérêt va surtout impacter le développement des projets futurs. En ce qui concerne les dettes existantes, ces sociétés ont mis en place des couvertures de taux qui courent sur deux ou trois ans. "Mais la hausse des taux d'intérêt a aussi une incidence sur la valorisation des SIR. Auparavant, ces sociétés avaient des primes intéressantes. Elles dégageaient de beaux rendements et une belle croissance interne. Aujourd'hui, elles affichent une décote en moyenne de 12 %. C'est plutôt un point positif pour ceux qui veulent en acheter", note Thibaut Dawans.

Dans une optique à long terme

Cependant, on peut relever deux éléments qui tempèrent cet optimisme. Le volume des transactions immobilières importantes connaît une baisse conséquente. De ce fait, les prix des grands ensembles immobiliers ne reflètent pas correctement les valeurs de marché. "Les SIR doivent évaluer leur portefeuille d'immeubles tous les trimestres. Cette évaluation se fait par des experts externes. Mais, aujourd'hui, ces valorisations nous semblent trop optimistes par rapport aux prix réels des actifs", constate Thibaut Dawans. En raison du manque de transactions, du taux d'endettement de certaines SIR et du renchérissement des conditions de crédit, il ne faut plus attendre des multiples de croissance équivalents à ceux que nous avions connus depuis 2009. Il ne faut donc plus regarder ce secteur et les opportunités qui se présentent avec les lunettes des 10 dernières années.

Mais comment peut-on appréhender ce secteur dans les placements ? "C'est un secteur qui, naturellement, doit se concevoir avec une optique à long terme plutôt que sous l'angle des paris à court terme. D'un point de vue sectoriel, ce sont les SIR qui investissent dans la logistique qui semblent les plus prometteuses", souligne Thibaut Dawans. Les besoins dans ce domaine sont en hausse. Pour le secteur des bureaux, il convient de privilégier les SIR qui détiennent des biens immobiliers dans le centre de Bruxelles à proximité des moyens de transport. La périphérie n'a plus vraiment la cote. On peut aussi envisager les investissements dans les logements d'étudiants ou dans les seniories.

Un investissement dans une SIR suppose donc une analyse de la qualité du portefeuille d'immeubles de ces sociétés. "Il faut aussi voir le différentiel entre le rendement brut de la SIR et le rendement brut des obligations. Parfois, ce rendement ne rémunère pas assez le risque pris." Dans ce marché en convalescence, il y a peut-être un point d'entrée pour les investisseurs mais il faut toutefois être attentif à l'incertitude qui plane encore sur l'évolution des taux d'intérêt.