Au cœur du troisième district de Vienne, un terrain de 20 hectares accueillera bientôt le premier écoquartier de la ville. "Les immeubles de l’Eurogate sont conçus pour être vivables sans chauffage. Une technologie ad hoc est bien sûr indispensable. Les points les plus cruciaux concernent l’isolation des murs, la taille des fenêtres, leur épaisseur, et bien sûr, l’orientation des immeubles vers le Sud", explique Thomas Peyer du bureau d’architecture Krischanitz und Frank.

D’une part, toutes les fenêtres de l’Eurogate -dont les dimensions ont été calculées en fonction de leur position et de leur orientation- sont équipées de triple vitrage. Elles doivent non seulement servir d’entrée de chaleur en hiver, mais aussi éviter de transformer l’appartement en sauna quand le soleil brille trop l’été. D’autre part, des couches d’isolation de 30 centimètres -trois fois plus épaisses que la norme- réduisent les risques de perte de chaleur. Enfin, un système d’aération complexe et autonome parcourt l’immeuble de haut en bas. Les fenêtres ne doivent donc pas être ouvertes pour que l’air frais circule.

"Formellement, le but est d’y vivre sans chauffage. Mais nous ne pouvons pas prévoir ce qui se passera en cas d’hiver très rude. Les appartements seront donc équipés d’un système disponible lorsque la chaleur ambiante ne sera pas suffisante" , ajoute notre interlocuteur. Ce réseau de chauffage sera majoritairement alimenté par de l’énergie issue de la combustion de déchets ménagers non recyclables. Des panneaux solaires thermiques compléteront l’ensemble en alimentant l’immeuble en eau chaude.

Un habitat passif doit être construit de manière à réduire d’environ 80 % son énergie de chauffage. "Selon le standard allemand généralement accepté en Europe, un logement sera considéré passif s’il ne dépense pas plus de 15 kW par heure et par mètre carré par an en énergie de chauffage , précise Wolfgang Förster, un chercheur en architecture employé à l’administration de la ville. Les logements à basse consommation énergétique, le niveau juste en dessous en termes de construction écologique, atteignent en moyenne 25 kW par heure et par mètre carré par an. Certes, c’est une différence si l’on pense aux émissions de CO2, mais le coût de l’investissement est aussi supérieur en moyenne de 10 %. L’envergure du projet Eurogate permet d’amortir cette différence et justifie le choix de l’habitat passif. Mais pour des chantiers plus modestes, la maison à haute performance énergétique est parfois plus judicieuse." Pour Wolfgang Förster, l’objectif de réduction des émissions de CO2 doit être inscrit dans tous les secteurs du développement urbain. "L’habitat passif n’est pertinent que s’il est intégré à une planification durable des infrastructures urbaines. Une grande partie des émissions vient des transports privés que les citoyens empruntent pour se déplacer en ville. Dans le cas de l’Eurogate, le quartier est déjà relié au réseau et bientôt, une ligne de métro passera à proximité."

Jusqu’à aujourd’hui, ce chantier colossal a déjà coûté 103,2 millions d’euros. Des subsides publics endossent 30 % de cette somme, soit 40 millions d’euros. Le reste est pris en charge par plusieurs sociétés coopératives immobilières.

Cette répartition mixte de l’investissement est l’un des fers de lance de la politique de logement viennoise. De cette manière, la ville maintient une influence sur le prix des loyers et offre à sa population des logements accessibles dans des immeubles de pointe (lire encadré). Le projet Eurogate est basé sur un concept de l’architecte anglais Norman Foster. Il se veut pionnier dans la construction passive à grande échelle. Le défi relève de la faisabilité technique et de la rentabilité d’un tel chantier passif.

D’ici 2012, sept immeubles seront érigés et prêts à être occupés. 740 appartements seront mis en location pour +/- 7 €/m2. Un 80 m2 ne devrait donc pas dépasser 600 €/mois. "Outre le loyer modéré, l’intérêt pour les habitants concerne la réduction de la facture énergétique. Ils économiseront près de 230 € par an, voire davantage si les prix continuent d’augmenter" , précise Thomas Peyer. Jusqu’en 2017, une deuxième phase de construction devrait compléter le projet avec 1 800 logements.