Acquisitif : quels bénéficiaires ?

Tandis que la Belgique compte l'une des proportions de ménages propriétaires les plus élevées d'Europe, Bruxelles affiche, elle, un taux de propriétaires de 40 %, la majorité de son parc immobilier appartenant encore au secteur locatif.

A Bruxelles, nombre de ménages sont contraints d'allouer plus de la moitié de leurs revenus pour vivre dans un bien décent. Le gouvernement bruxellois a donc fait de l'accès au logement une priorité. Il consacre ainsi près de 6 % des dépenses régionales à la politique de l'habitat. Quarante pour cent de ce budget sont dédiés à l'entretien et la mise en location d'un parc de 38 000 logements sociaux; le reste va à des politiques de soutien à la propriété et de rénovation urbaine. Objectifs ? Lutter contre la crise du logement; renforcer l'attractivité résidentielle de la capitale, surtout à l'attention des ménages à revenus moyens et supérieurs; et revitaliser les quartiers centraux et précarisés.

Pour encourager l'accès à la propriété, la Région travaille sur deux axes : 1° la production de nouveaux logements; et 2° les aides à l'acquisition et à la rénovation de biens.

A Bruxelles, la production de logements à des prix conventionnés est entre les mains de deux outils : la Société de développement régional de Bruxelles (SDRB) et les "Contrats de quartiers" (lire ci-contre). "La production de logements via la SDRB est l'outil le plus coûteux", analyse Alice Romainville. Pour un investissement régional annuel de 8,7 millions d'euros, la SDRB produit 130 logements par an, soit 68 000 € par logement. Quant aux Contrats de quartier, "seuls 110 logements conventionnés ont été créés à ce jour", pointe la géographe. Pour une dizaine de logements réalisés par an, la Région dégage quelque 270000 €, soit 20000 € par logement.

Par ailleurs, pour aider à l'acquisition ou à la rénovation de logements existants, il existe trois types d'interventions régionales : la déduction fiscale ou "abattement" lors de l'achat d'un premier logement, des prêts hypothécaires à des taux inférieurs à ceux du marché bancaire (Fonds du logement), et des primes à la rénovation. "L'abattement fiscal est l'outil qui coûte le plus cher à la Région, notamment parce que l'effet peut être très limité par le fait que les vendeurs intègrent l'abattement dans le calcul du prix de vente", avance l'auteur de l'étude. Les abattements fiscaux (7 000 par an) représentent en effet un manque à gagner pour la Région de 42,5 millions chaque année. Avec 600 prêts en moyenne par an, le Fonds du logement est, pour sa part, "l'outil qui rend l'accession à la propriété possible pour des ménages (relativement) précaires", commente-t-elle. Quant aux primes à la rénovation (600 par an), "leur succès limité s'explique principalement par la lourdeur des procédures, l'obligation de pré-financer les travaux et de faire appel à un entrepreneur agréé, ainsi que par la longueur des délais".

Quels sont les bénéficiaires de ces aides au logement ? "Le "revenu maximum" conditionnant l'accès aux aides oscille entre 30 000 et 55 000 €. L'accès aux aides est donc très large", indique la géographe. Mais, "même si les familles sont visées en premier lieu, ce sont les personnes seules qui ont le meilleur accès aux aides à l'accession : près de 90 % des ménages bruxellois d'une personne satisfont à ces conditions de revenu".

Plus précisément, les logements de la SDRB sont majoritairement acquis par des personnes seules (55 %) et des couples sans enfants (28 %). Quant au Fonds du logement, les ménages sans enfants en représentent la moitié des bénéficiaires. Il s'agit surtout de ménages à bas revenus. Les primes à la rénovation bénéficient, elles, davantage à un type de bénéficiaire qui vit seul, a entre 35 et 50 ans et un revenu supérieur à celui du Bruxellois moyen.

Dans son étude, Alice Romainville s'est aussi intéressée à l'impact de ces aides sur les quartiers ciblés.

"Les logements produits par la SDRB sont fort représentés dans le croissant pauvre. On trouve aussi, parmi les plus gros projets, la reconversion de l'ancien Hôpital militaire d'Ixelles et les trois immeubles à appartements de la rue du Curé à Forest", explique-t-elle. Lorsqu'ils investissent les quartiers les plus pauvres (Molenbeek, Anderlecht, ), les occupants de logements SDRB jouissent de revenus plus élevés que les habitants des quartiers alentours. En revanche, dans les quartiers les moins pauvres ciblés par la SDRB (Ixelles, St-Gilles, ) et dans les communes plus périphériques (Evere, Berchem, ), les projets amènent des habitants aux revenus plus faibles. Ces nouveaux venus viennent essentiellement de l'ouest du Pentagone, de l'est de Molenbeek, d'Anderlecht.

Les acquisitions dans le cadre du Fonds du logement prennent surtout cours dans des quartiers pauvres au bâti dégradé (Molenbeek, Koekelberg, Jette, Ganshoren). Et les revenus des emprunteurs du Fonds sont plus bas que ceux des habitants des quartiers où ils viennent vivre. Ils proviennent globalement du croissant pauvre pour se diriger vers l'ouest de la Région.

Quant aux primes à la rénovation, elles sont surtout octroyées pour des logements situés dans les quartiers centraux (le long du canal, autour de Tour&Taxis, à l'est de St-Josse, etc.).

"Les effectifs constituant ces "flux entrants" sont petits, mais ils peuvent, à l'échelle d'un quartier, provoquer des changements sensibles", met en garde Alice Romainville. "Dans le cas de la SDRB et des primes à la rénovation, l'arrivée de ces bénéficiaires risque fort d'avoir un impact à la hausse sur les loyers. A l'inverse, avec le Fonds, une partie des classes populaires quitte les quartiers centraux pour s'installer ailleurs", poursuit-elle. "Or, c'est bien dans le centre et les communes de la première couronne que les loyers augmentent le plus ces dernières années. Certains des quartiers ciblés par des politiques de "revitalisation" connaissaient déjà, au début des années 2000, une forme de gentrification. L'analyse des migrations au départ de ces espaces a montré un "flux sortant" de populations précarisées, indiquant que la gentrification mène, dans ces quartiers, à l'éviction progressive des populations initiales."

Pour la géographe, donc, "l'unique façon d'éviter que les politiques régionales ne fassent que conforter les évolutions inégalitaires du marché privé est d'assortir les interventions sous forme d'aides au logement d'une régulation énergique du marché privé", ce qui permettrait de libérer des logements sur le marché acquisitif et favoriser l'accès à la propriété de ménages locataires.

(1) L'étude complète peut être consultée sur www.brusselsstudies.be