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Mons : Une locomotive sur le marché du neuf

Adops

Publié le - Mis à jour le

Entretien avec le fondateur de l’agence immobilière montoise Alliance Partners, spécialiste de la région de Mons.

La ville de Mons peut-elle être considérée comme une locomotive sur le marché immobilier neuf ?

Thomas Demolin, Alliance Partners (Mons)

Ce qui est certain, c’est que le marché du neuf montois est très actif. Aujourd’hui, il représente à lui seul un bon quart de tout le stock provincial, et la moitié des projets en cours sont situés en ville. Des immeubles à appartements, des zones commerciales mais aussi de bureaux ont pris place dans les nouveaux quartiers qui se développent entre autres aux Grands-Prés. Cette croissance de nouveaux quartiers est en effet loin d’être terminée, comme l’indiquent les futurs projets qui vont poursuivre la mise sur le marché de centaines d’appartements, à l’instar du « Clos des Artistes » aux portes de la ville, à deux pas de l'hôpital Ambroise Paré. L’épicentre montois est aussi concerné, mais dans une moindre mesure. Il s’agit bien entendu de structures plus petites et mixtes – commercial et résidentiel – qui sont censées redynamiser les commerces très différenciés et très spécialisés, à condition que l’accessibilité, incontournable pour un développement urbain performant, soit évidemment au rendez-vous. La réaffectation de bâtiments anciens en complexes d’appartements y est aussi au programme, et s’avère totalement en phase avec le développement durable de par la densification du bâti existant.

Où en est-on côté prix ?

Actuellement, le neuf affiche une fourchette de prix qui s’étire de 1800 à 2800 euros/m2. Le premier prix concerne davantage les projets en périphérie, et le second les projets de plus haut standing intra-muros. On considère donc que le prix moyen est d’environ 2150 euros/m2, ce qui révèle une hausse des prix annuelle flirtant avec les 10% depuis 2015, année de forte médiatisation de la capitale européenne de la culture. Globalement, la fourchette moyenne de prix pour un appartement neuf se situe entre 110 000 euros (1 chambre) et 230 000 euros (3 chambres), hors frais. Pour un appartement 2 chambres offrant en moyenne une superficie habitable de 80 m2, le budget moyen s’élève ainsi à 172 000 euros, toujours hors frais.

Mais malgré la hausse des prix, les appartements neufs montois tirent littéralement le marché local. Avec des prix qui restent compétitifs, des taux d’intérêt toujours bas, un faible coût d’occupation et une tranquillité d’esprit pour au moins 10 ans, l’immobilier neuf attire toujours plus les investisseurs comme les acquéreurs en vue d’une occupation personnelle. Tout comme il répond aussi aux préoccupations des locataires.

Au vu de la croissance de cette offre, risque-t-on d’atteindre une forme de saturation ?

Cela fait plusieurs années déjà que nous nous interrogeons sur une possible suroffre de biens neufs sur le marché montois. Or jusqu’à aujourd’hui, le marché du neuf ne nous paraît toujours pas en situation de suroffre, du moins au niveau de la vente. Si les biens neufs se vendent à un rythme constant, grâce à une demande soutenue, le problème semble se poser plutôt au niveau du marché locatif où l’offre générale, qui se chiffre aujourd’hui à 250 unités – neuves et existantes –, atteint effectivement une forme de saturation. Car face à cette abondance, les candidats locataires font leur shopping immobilier et font pression sur les loyers. Il s’avère dès lors nécessaire parfois pour les propriétaires de revoir à la baisse les loyers, qui ne sont certes pas en situation de pouvoir être indexés pour le moment. Nous sommes pour notre part très attentifs à ce phénomène, car une suroffre pourrait à terme impacter la vente de logements neufs.

Quels sont les profils des acquéreurs ?

Dans le cas d’une acquisition pour occupation personnelle, la moyenne d’âge se situe entre 35 et 50 ans pour les appartements 1 chambre, et entre 50 et 65 ans pour les 2 et 3 chambres. Du côté des investisseurs, on trouve toutes sortes de profils. Ce sont généralement des personnes qui possèdent déjà des biens et qui connaissent le marché. L’immobilier neuf leur offre un rendement attractif ainsi qu’un faible risque de travaux imprévus et coûteux vécus dans d’anciens immeubles.

Sur le segment des maisons cette fois, le profil des candidats acquéreurs est bien différent. Alors que les prix des appartements de seconde main sont très compétitifs, on constate que les jeunes ménages ont une nette préférence pour les maisons, et en particulier celles qui sont déjà rénovées. L’incertitude financière quant aux travaux de rénovation refroidit en effet bien plus ces candidats à la propriété que par le passé. On observe donc un intérêt certain et même grandissant pour ces maisons déjà rénovées, pour un budget moyen compris entre 180 000 et 230 000 euros pour les biens situés intra-muros, et entre 155 000 et 175 000 euros pour les biens en périphérie. Mais ces budgets ne concernent que les maisons de rangée. Les maisons 4 façades et autres villas dans la périphérie immédiate de la ville présentent évidemment des valeurs supérieures. Et les prix peuvent monter très vite. Il faut en effet compter sur un budget de minimum 250 000 euros pour une quatre façades, qui reste encore à rénover.

Observez-vous un autre type d’investissement immobilier dans l’air du temps ?

Sans hésiter, nous constatons un engouement certain pour les boxes de garage, qui présentent effectivement de nombreux avantages, à commencer par le prix et la facilité de gestion !

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