Finances

L’immobilier peut s’envisager de différentes manières. De l’habitation aux immeubles avec revenus locatifs en passant par les SIR, il convient de bien faire la distinction entre ces briques qu’elles soient physiques ou papier, entre placement et logement. Les objectifs et contraintes ne sont pas identiques.

Il est communément admis que devenir propriétaire de son logement est une forme d’épargne à long terme même si cette acquisition se fait partiellement sur base d’un crédit hypothécaire. Cependant, cet immobilier d’habitation ne doit pas être assimilé en tant que tel à un placement. Ce bien étant destiné au logement familial, il ne sera pas destiné à être revendu ni loué.

Revenus locatifs

Certains envisagent aussi de placer une partie de leurs économies dans des immeubles de rapport. Acheter un appartement ou un studio destiné à la location est une façon de diversifier ses avoirs et ses sources de revenus. Cependant, dans ces investissements immobiliers, il est bon de rappeler que la mise en location de ce type de biens n’est pas toujours un long fleuve tranquille. En effet, il faut tenir compte des charges afférentes à ces immeubles : entretien, rénovation, taxes, rénovations des parties communes s’il s’agit d’un bien en copropriété. Le bien n’est pas toujours loué durant toute la période de détention : il faut donc aussi tenir compte des vacances locatives ou des périodes de vide locatif entre deux locations. Ces biens ne sont pas liquides. En cas de besoin, on ne peut pas vendre une porte ou une fenêtre… Il faut aussi tenir compte des frais qui les grèvent lors de leur achat-vente. Ces frais devront faire l’objet d’un amortissement sur le long terme. Il s’agit donc d’un investissement qui doit s’envisager sur une durée longue.

Brique papier

Cependant, l’immobilier a sa place dans les portefeuilles à titre de diversification. On peut l’intégrer de façon aisée et liquide grâce aux SIR (Sociétés immobilières réglementées). Les SIR (anciennement SICAFI) sont des sociétés qui mettent à disposition de locataires des biens immobiliers avec un ensemble de services. Les SIR disposent d’un portefeuille d’immeubles et elles sont cotées en bourse. Il n’y a donc pas de frais d’entrée, mais uniquement des droits de courtage et la taxe sur les opérations de bourse (TOB). Leur valeur d’inventaire est calculée trimestriellement sur base de la valeur des investissements évaluée par un expert indépendant. Grâce aux SIR, on a transformé de la brique physique en brique papier, un placement illiquide en placement liquide et ce, sans devoir se soucier de la gestion d’un bien.
Pourquoi est-ce intéressant d’investir dans une SIR ? Par le biais d’une SIR, l’investisseur peut placer une partie de ses avoirs dans l’immobilier sans devoir supporter la lourdeur de la gestion des immeubles, et en bénéficiant d’une bonne communication financière. Grâce à ce véhicule de placement, l’homme de la rue peut investir dans des immeubles auxquels il n’a pas facilement accès : immeubles de bureau, grandes surfaces, immeubles privés à revenu locatif… L’avantage de la SIR réside dans la diversification des immeubles. Les SIR sont soumises à une règle de diversification : un immeuble ne peut pas représenter plus que maximum 20 % de la valeur totale du portefeuille. Des rapports sont régulièrement publiés et, dans le rapport annuel, des chiffres prospectifs du secteur immobilier sont publiés.

Les obligations légales en matière de taxation, de distribution de dividendes et de taux d’endettement sont assez complexes dans le chef des SIR. En règle générale,
la SIR n’est pas taxée sur ses revenus locatifs, mais sur ses dépenses non admises.
En ce qui concerne l’endettement, les règles sont assez strictes. Après distribution des dividendes, le ratio d’endettement ne peut excéder 65 %. En matière de distribution de dividendes, les SIR sont obligées de distribuer 80 % d’un équivalent de leurs cash flows courants. Elles sont contrôlées par la FSMA (Financial Services and Markets Authority ou autorité de marché). Les SIR peuvent donc être considérées comme un investissement procurant un rendement régulier et ont leur place dans un portefeuille diversifié avec un horizon de temps à long terme. Pour les investisseurs dans les SIR, il est cependant primordial d’analyser l’évolution des immeubles sous-jacents.
Les immeubles doivent s’adapter aux nouvelles demandes en matière d’immobilier faute de quoi les vacances locatives risquent d’augmenter. Il est alors judicieux de voir dans quelle mesure le portefeuille est adapté aux évolutions des habitudes de travailler, de consommer et de vivre.