Acheter sans fonds propres : c'est possible avec un courtier !
- Publié le 05-10-2021 à 09h59
A l'heure actuelle, les jeunes qui souhaitent acquérir un premier bien pataugent dans la semoule. En effet, les banques traditionnelles exigent au moins 10% de fonds propres pour financer la valeur du bien, sans compter les frais de notaire. Beaucoup pour un jeune ménage ! De plus, le marché immobilier, à flux tendus suite au Covid, n'arrange rien. Hugues Vandenbosch, du Bureau Hypothécaire Européen (BHE) propose des solutions insoupçonnées.
"A l'heure actuelle, le métier de courtier est encore mal compris, constate Hugues Vandenbosch. En effet, j'entends encore beaucoup de monde, des jeunes comme des moins jeunes, penser que faire appel à nous coûte plus cher que de se rendre dans sa banque. Or, nos services et nos conseils sont entièrement gratuits pour nos clients puisque nous sommes financés par les banques."
Ces fausses croyances amènent parfois les candidats-acquéreurs à occulter le réflexe "courtier", qui présente pourtant de nombreux avantages. "Non seulement nous offrons un vaste panel du marché avec une dizaine de banques proposant une solution personnalisée, mais en plus nous accompagnons nos clients de bout en bout dans le financement de leur achat. Ce n'est aujourd'hui plus du tout le cas dans les banques qui ont vu leurs agences locales de proximité se réduire fortement." Et les avantages ne s'arrêtent pas là : les courtiers peuvent décrocher des prêts hypothécaires là où les banques traditionnelles gardent leur porte fermée.
Un emprunt à 100%
Les jeunes ménages qui n'ont pas d'épargne sont aujourd'hui contraints de louer ou d'épargner de longues années durant, car les banques ne financent actuellement plus que 90% de la valeur du bien. "Chez nous, c'est différent, confie Hugues Vandenbosch. En effet, si les parents acceptent de mettre leur bien en garantie complémentaire, un prêt à 100% et même au-delà (vu qu'on y adjoint les frais de notaire) sera accordé aux jeunes qui souhaitent se lancer." Bien-sûr, tous les parents ne sont pas propriétaires de leur bien, et tous n'acceptent pas de le mettre en caution. Mais il existe alors d'autres alternatives.
"Nous pouvons être créatifs et par exemple proposer à la banque de mettre en gage uniquement une partie de la somme empruntée sur le second bien, et ce, afin de rester à la quotité souhaitée de 90%, une possibilité envisageable dans certains cas particuliers."
Enfin, last but not least, 35% du portefeuille de la banque prévoit des prêts pouvant être remboursés à plus de 90%. "Grâce aux accords que nous avons avec les banques, nous pouvons négocier pour nos clients cet avantage et faire partie des précieux 35%..."
L'option "light home"
Il existe encore une option proposée par BHE pour ceux qui veulent à tout prix devenir propriétaires (et disposent d'une petite épargne). Il s'agit d'un mix de terme fixe (par exemple à hauteur de 30%, dont on ne paie que des intérêts) et un prêt classique à hauteur de 70%. "Avec cette formule "light home", il ne reste que 30% du montant à payer en fin de crédit. Les propriétaires disposent donc de 20 à 25 ans, en moyenne, pour épargner, hériter, utiliser une assurance pension, ou encore contracter un nouveau prêt et rembourser le solde... Il s'agit d'une solution offrant une immense souplesse."
Dans certains cas, les candidats-acquéreurs sont obligés de recourir à cette astuce afin de ne pas dépasser le DTI (rapport charges/revenus). "De plus, cette solution permet de ne pas être trop impacté par le prêt et de conserver son pouvoir d'achat car les mensualités sont plus faibles."
Les immeubles de rapport : un cas particulier
Chez BHE, il est également possible d'investir dans un immeuble de rapport à condition de rester à 80% de quotité si l'on additionne les biens. "Concrètement, il faut aller chercher 45% de la somme totale via le premier bien, qui est déjà en partie remboursé. Il faut donc éviter d'acheter un second bien si l'on a acquis le premier seulement deux ou trois ans plus tôt. Ce tour de force est rendu possible car en tant que courtier, nous bénéficions de conditions préférentielles auxquelles les particuliers n'ont pas accès auprès des banques. La seule solution pour pouvoir acheter un bien lorsqu'on n'a pas d'épargne est donc souvent de passer par un bureau tel que le nôtre."
Quelle est la température du marché ?
Hugues Vandenbosch note, depuis une année, une recrudescence d'achats importante, dans toutes les régions. "Les gens achètent des biens à un prix élevé, parfois sans les voir, sur base de visites virtuelles. Selon moi, la bulle immobilière actuelle surévalue les biens d'environ 10%. Cet engouement est lié au confinement : les gens veulent s'assurer de vivre dans un bien agréable s'ils devaient être reconfinés une troisième fois. Par ailleurs, les personnes qui pensaient vendre ont souvent reporté leur projet en raison des événements, alors que les biens s'arrachent comme des petits pains. Un déséquilibre entre l'offre et la demande s'est donc créé. Les choses commencent toutefois à se calmer un peu depuis septembre... Mais je crains que les personnes qui ont acheté au prix fort il y a quelques mois ne puissent revendre au même prix dans le futur..."
Les nouvelles constructions ne sont pas mieux loties car le coût des matériaux a augmenté et on constate un manque de main d'œuvre. "La reprise économique est réamorcée, mais elle risque d'être contrecarrée par le manque de disponibilité des artisans..."
Tout cela rend l'achat d'un bien assez acrobatique en cette période. "Certains jeunes couples me confient que les biens intéressants ne restent parfois que quelques heures sur le marché... Le temps d'avertir leur conjoint et il est déjà parti !"
BHE. Bureau de Somzée. Rue de Tarcienne, 5b à Walcourt (Somzée). 071 21 41 41.
Bureau de La Louvière. Rue Parmentier, 1 à La Louvière. 064 44 92 00. Infos :