"Plus on prendra de risques en achetant des immeubles décotés, plus on peut espérer des rendements élevés"

En 2023, la société est intervenue pour conseiller des opérations représentant quelque 70 millions d'euros répartis entre 44 deals qui ont conduit à l'acquisition de 188 appartements, 26 immeubles de rapport, 16 commerces et 16 biens pour occupation propre.

Un frémissement positif

Première question : les investisseurs sont-ils encore à l'acquisition d'immeubles de rapport ? On entend dire que dans les promotions neuves, par exemple, les investisseurs ont pratiquement disparu au profit des occupants pour cause de taux d'intérêt élevés. Et ce, alors que, précédemment, ils représentaient parfois jusqu'à 50 ou 60 % des acquéreurs. D'entrée de jeu, les deux professionnels tiennent à afficher leur optimisme. "C'est vrai, admettent-ils. On sort d'une période difficile. Il y a eu une nette accalmie dans les transactions d'investissement due évidemment à la hausse des taux. On a vu des promoteurs peiner à vendre des immeubles à la découpe et regretter de ne pas les avoir vendus en bloc moins cher." "Mais nous sentons que les fondamentaux sont en train de changer, expliquent Adrian Devos et Nicolas Vincent. "La Fed [Réserve fédérale américaine, NdlR] a cessé de monter ses taux et semble marquer une pause vouée à durer. Plusieurs économistes tablent sur des taux d'intérêt retrouvant un niveau entre 3 et 3,5 %. D'un point de vue immobilier, on est à un moment excitant, un véritable point de bascule, où l'on sent que les taux vont baisser. Il va y avoir des opportunités pour ceux qui sont prêts à les saisir."

La location a-t-elle le vent en poupe ?

Dans ce contexte jugé encourageant par les spécialistes de BuyerSide, comment se porte la demande locative ? De nombreux agents immobiliers ont récemment indiqué que la location immobilière se portait au mieux et que la demande était soutenue. "C'est exact", confirme-t-on du côté de Buyer Side. "Nous venons, par exemple, de conseiller l'acquisition d'un immeuble de treize appartements rénovés dans le quartier du Châtelain, à Ixelles. La gestion en a été confiée à OwnerSide qui s'est chargé de louer les appartements. Les treize unités ont trouvé preneurs en quinze jours !" Comment expliquer cette bonne santé de la location ? "Vu le haut niveau des taux et des prix, beaucoup de candidats-acquéreurs ont soit postposé leur acquisition, soit se sont tournés vers des immeubles moins chers, soit, enfin, se sont tournés vers la location le temps d'économiser suffisamment de fonds propres. Cependant, tient à préciser Nicolas Vincent, si la location tourne bien, tout ne se loue pas. Il faut que certaines conditions soient réunies. Les appartements doivent être rénovés et proposés à un loyer raisonnable. Par contre, le marché locatif haut de gamme reste calme. S'il est question de louer très cher, alors les gens préféreront toujours acheter. Le très haut gamme est peu liquide et plus risqué. Jusqu'à 2000-2500 euros par mois, cela va encore. Mais au-delà, il ne faut pas y aller."

Quel immeuble acheter ?

Vers quel type d'immeuble faut-il s'orienter pour réaliser une bonne opération d'investissement ? "Tout d'abord, répond Adrian Devos, nous sommes toujours réticents à conseiller d'acheter du neuf. D'abord car le prix sera élevé vu le coût de production des immeubles dotés de très bonnes performances énergétiques. Et, surtout, parce qu'à ce prix, il faut encore ajouter 21 % de TVA au lieu de 12,5 % de droits d'enregistrement pour l'existant. Au final, sur des produits neufs, même en période de taux bas, quand on regardait les loyers projetés, on arrivait à des rendements très inférieurs à ce que l'on pouvait obtenir sur des produits de seconde main rénovés. Mais aujourd'hui, avec la hausse des taux, il y a moins d'intérêt à acheter un produit neuf dont il faudra en plus s'occuper (gestion locative…) quand on peut avoir des obligations à un rendement plus intéressant."

Donc l'appartement neuf est loin d'être l'immeuble de rapport idéal… ! "À une exception près", nuance Nicolas Vincent, qui pointe "le cas où on peut acheter un bloc complet de quelques appartements neufs via une opération dont la structuration fiscale est intéressante, comme un share deal [vente d'actions, NdlR], par exemple." "Autre cas, explique Adrian Devos, celui des investisseurs ultra-prudents et tournés vers l'avenir, qui veulent un excellent PEB et ne se focalisent pas sur le rendement. Selon ces critères, l'immeuble neuf est tout indiqué car il aura par définition un excellent PEB et permet aux bailleurs d'avoir la paix et de ne s'encombrer d'aucuns travaux pour les vingt prochaines années."

Mais alors que faut-il acheter et quel rendement peut-on espérer ? "Nous pouvons trouver à nos clients des immeubles qui rapportent du 4,5 % bruts, acte en mains, sans difficulté, ce qui donne du 3,5 ou du 4 % nets selon, entre autres, que l'on gère soi-même la location ou pas. Nous conseillons un immeuble de rapport classique, à partir de deux appartements ou plus, idéalement déjà loué et en dessous de sa valeur. Étonnamment, on rencontre fréquemment des immeubles 'sous-loués', parce que les indexations n'ont pas été correctement ou régulièrement faites, par exemple. Il y a alors moyen d'apporter une amélioration au rendement."

Il faut prendre des risques

"En réalité, expliquent les deux professionnels, plus on est prêt à prendre des risques et à travailler, plus on peut améliorer le rendement. Par exemple, si l'on achète un immeuble qui nécessite des travaux, voire une passoire énergétique, le prix sera bas car il s'agit d'immeubles décotés qui font peur aux acquéreurs. Certes, il faut avoir du temps, des fonds et accepter de ne pas avoir de loyers tout de suite. Mais, à terme, on peut dégager un rendement de 5,5 % ou plus."