Paris détrônée, Bruxelles, destination "à suivre" ? Voici les valeurs sûres de l'immobilier de luxe

1. Les "digital nomads" révolutionnent l'immobilier de prestige

Ils sont environ 10 millions dans le monde et ont décidé – après le Covid, notamment – de vivre différemment. "Ils", ce sont les "digital nomads", comme on les appelle chez Barnes : ces entrepreneurs, généralement jeunes et issus de l'économie numérique, passent, par exemple, trois mois par an à Dubaï, trois mois à Verbier, trois mois à Saint Bart et le reste du temps dans leur ville d'origine, explique Thibaut de Saint Vincent, fondateur et président de Barnes.

"Ce sont des familles entières qui, dès lors, se déplacent dans le monde entier, plusieurs fois par an. Et ces digital nomads ont des priorités : la liberté de travailler où que ce soit dans le monde, en fonction du climat, des crises comme celle du Covid, de la qualité de vie et donc de leur bien-être, sans oublier le critère de rentabilité qui préside aussi au choix de leurs biens immobiliers. Mais ils souhaitent, aussi, avoir une vie enrichissante, rencontrer d'autres entrepreneurs et confronter leurs expériences, rendre visite à des artistes dans les pays où ils élisent résidence", précise Thibaut de Saint Vincent.

Ces entrepreneurs mobiles sont en train de redessiner la carte du monde de l'immobilier de prestige. Leurs destinations préférées sont des villes qui se sont (ré)organisées pour pouvoir les accueillir en répondant à leurs besoins. "Depuis trois ans, les Émirats arabes unis (Dubaï et Abou Dabi) sont des destinations de prédilection de ces entrepreneurs mobiles. Mais depuis une dizaine d'années, Miami, Madrid, Lisbonne, Marbella/Malaga, Austin, Lisbonne, Rome ou Milan – ainsi que Sydney et Auckland, en Australie – se sont également positionnées avec succès comme des villes très appréciées par ces digital nomads". Des entrepreneurs qui sont, aussi, motivés par des raisons fiscales : une quasi-absence de taxes aux Émirats arabes unis, des forfaits fiscaux très attractifs en Espagne, en Italie et au Portugal (jusque début 2024) et l'absence de droits de succession en Australie expliquent en partie leurs choix.

2. Dubaï, la destination qui détrône Paris

L'immobilier de prestige est évidemment aussi un important véhicule d'investissement. "Il est même une valeur refuge par excellence et certainement l'un des meilleurs placements sur les 30 dernières années", assure Thibaut de Saint Vincent. Les personnes les plus fortunées y ont recours pour diversifier leur patrimoine : selon Barnes, l'immobilier représentait, en 2023, quelque 15 % des investissements des personnes détenant un patrimoine de plus de 30 millions de dollars – principalement des entrepreneurs et dirigeants de grandes entreprises.

Mais cette population fortunée change, elle aussi, ses habitudes en termes d'achats immobiliers. "Les crises ont notamment pour impact de modifier les comportements, les destinations, la façon de vivre", dit le fondateur de Barnes.

Ainsi, le top 10 des destinations préférées de ces personnes fortunées a fortement évolué en 2023. "Dubaï se profile clairement comme le nouveau centre de gravité du luxe et de l'immobilier très haut de gamme", note Thibaut de Saint Vincent : en 2023, une augmentation des prix de 20 à 22 % y a été enregistrée selon les quartiers, le nombre de transaction ayant augmenté dans la même proportion, selon les calculs de Barnes. "Dubaï compte aujourd'hui 97 % d'expatriés. La ville offre stabilité politique et sécurité. Et c'est un territoire qui est très clément fiscalement", souligne le président de Barnes. Des atouts qui ont un prix : "Pour un appartement de quelque 130 m², il faut aujourd'hui compter pas loin de 2 millions d'euros. Et pour une villa de plus de 700 m² donnant sur un lagon, environ 12 millions d'euros", signale Thibaut de Saint Vincent.

Des chiffres qui donnent le tournis. Mais d'autres villes ont connu, ces dernières années, des évolutions de prix très spectaculaires, dont Miami, "où les prix ont grimpé d'environ 50 % en cinq ans". Et Thibaut de Saint Vincent remarque que Madrid figure aussi parmi les lieux qui grimpent fortement en valeur – au même titre que Lisbonne.

À l'inverse, certaines villes sont plus en difficulté. "Notamment parce qu'elles ne se sont pas remises en question. Des villes comme New York ou Paris connaissent de gros problèmes de sécurité et affichent des records de fiscalité". Ce qui les rend moins attractives pour le moment : "A New York, les volumes de ventes ont chuté en 2023 et les prix de l'immobilier ancien étaient orientés à la baisse. Et à Paris (anciennement destination numéro 1, NdlR), la baisse des transactions – moins 15 % pour Barnes – s'est déjà accompagnée d'un recul des prix de 5 % (et jusque 10 % pour certains quartiers) en 2023 et devrait se poursuivre en 2024" – moins 2 % à moins 7 %, selon les prévisions de Barnes. "Mais cette baisse à Paris intervient après cinq années de hausse continue. Et ces villes comme New York, Paris ou Londres ont des 'fondamentaux' tellement forts qu'elles résisteront certainement bien sur le long terme", parie le président de Barnes.

3. Saint Barth et la Suisse, les destinations mer et montagne

Peu de surprises en ce qui concerne les principales destinations de l'immobilier de prestige à la mer. Saint Barth, dans les Antilles françaises, reste LA valeur sûre, devant les Hamptons américains.

Mais c'est surtout sur la Côte d'Azur que l'année 2023 a été atypique, avec un chiffre d'affaires pour Barnes en repli de 15 % – après une hausse de 40 % en 2022. Et c'est principalement la tranche des prix la plus basse (mais quand même de 1 à 3 millions d'euros) qui a été le plus impactée, selon Thibaut de Saint Vincent. Le segment du grand luxe (au-dessus de 5 millions d'euros), lui, est resté stable par rapport à l'année précédente, note le fondateur de Barnes.

Un peu plus haut, l'immobilier à la montagne ne semble pas (encore ?) ressentir les effets du réchauffement climatique. La Suisse caracole en tête du classement des destinations de montagne, avec notamment Verbier – "Il est impossible d'y trouver un bien de prestige pour 1 million de francs suisses, pour cette somme sera proposé un appartement de 2 pièces de 60 m²", dit Thibaut de Saint Vincent. "En Suisse, toujours, Crans Montana, très appréciée de la clientèle belge, ne cesse de se développer, ajoute-t-il. Les prix de l'immobilier s'y sont montrés stables en 2023 sur un marché à l'offre abondante".

4. Bruxelles, parmi les destinations "à suivre"

L'exercice 2023 ne restera pas comme un grand cru pour l'immobilier de prestige bruxellois. "Plusieurs éléments, dont la hausse des taux d'intérêt mais aussi les problèmes administratifs retardant la passation des actes ou les interrogations sur le PEB (Performance énergétique du bâtiment, NdlR), qui donnent beaucoup de fil à retordre aux candidats acquéreurs, expliquent la légère chute des transactions en 2023 à Bruxelles", précise Frederique Pauporté, directrice de Barnes pour la Belgique.

Mais Barnes place quand même Bruxelles – où les prix de l'immobilier de prestige restent assez raisonnables en comparaison de certaines capitales étrangères – au huitième rang des destinations "à suivre", pour les prochaines années – en compagnie, notamment, de lieux comme Bordeaux, la Côte basque, l'Île de Ré et le bassin d'Arcachon…

Top 20 des destinations "à suivre"

• 1. Londres
• 2. Rome
• 3. Milan
• 4. Istanbul
• 5. Barcelone
• 6. Budapest
• 7. Abou Dabi
• 8. Bruxelles
• 9. Genève
• 10. Lisbonne
• 11. Athènes
• 12. Monaco
• 13. Montréal/Québec
• 14. Bordeaux
• 15. Lyon
• 16. Deauville
• 17. Bassin d'Arcachon (Cap Ferret, Pyla, Arcachon)
• 18. Côte basque
• 19. Provence (Aix, Sanary, Le Lavandou, Marseille, Cassis)
• 20. Île de Ré