Hugues Kempeneers (Embuild Wallonie): "Les ménages ont perdu 50% de leur pouvoir d'achat immobilier"

Et alors que le salon Batibouw bat son plein à Bruxelles, Hugues Kempeneers fait une halte pour faire le point sur la situation, en particulier en Wallonie. Il est l'Invité du Mag Eco de LN24. Retrouvez l'interview complète en vidéo ci-dessus.

Le secteur de la construction est en crise depuis 4 ans…

Oui, cette année, on est encore en recul de 0,4 %. Mais on nous annonce une amélioration l'année prochaine. Mais certains secteurs vont nettement plus mal que d'autres.

La révision des primes à la baisse pour la rénovation en Wallonie, c'est un gros coup dur ?

On s'y attendait, vu la situation budgétaire de la région wallonne, qui n'est pas florissante. Mais ce qu'on salue, c'est qu'il reste des primes, et ce n'est pas un arrêt pur et simple, comme dans d'autres régions, comme à Bruxelles, où il y a eu un arrêt presque du jour au lendemain (comme pour les primes Renolution, dont on a annoncé l'abandon en été dernier, avant de revenir sur cette décision polémique, NdlR).

C'était amateur… ?

Je n'irais pas jusque-là…

Ils ont dû faire demi-tour rapidement…

En tout cas, ça s'est ressenti très fortement (sur le secteur à Bruxelles, NdlR). Pour la Région wallonne, certes, il y a une diminution significative, mais il y a toujours le système, et il y a une période transitoire pour ceux qui ont déjà commencé les travaux.

Ça représente combien de baisse ? Si on touchait 10 000 euros, on ne touche plus que 4 000 euros par exemple ?

C'est une diminution de 60 % des primes, oui, ainsi qu'une diminution de la classe des revenus : les personnes ayant des revenus au-dessus de 114 000 euros par an ne pourront plus en bénéficier. C'est une question plus philosophique. Il y a aussi une diminution du pourcentage des primes. Avant, on pouvait aller jusqu'à 90 % du montant total. Aujourd'hui, on les diminue. De nouveau, la situation budgétaire régionale fait que ce n'était pas soutenable sur le long terme. Mais le message du gouvernement est aussi de réfléchir à un système pérenne dès octobre 2026. N'oublions pas que les primes ont un effet incitatif extrêmement fort, et qu'un euro de prime d'argent public permet de générer 7 euros dans le secteur. L'effet levier est donc très bénéfique.

Le secteur peut reprendre des couleurs malgré ces coupes ?

On espère qu'il retrouve des couleurs. Mais on a besoin d'une obligation de rénovation, qui existe en Flandre et à Bruxelles, mais pas en Wallonie (ce qui fausse les prix de vente, selon lui, NdlR). L'Europe arrive avec ces obligations mais il n'y en a pas en Wallonie.

N'y a-t-il pas une hypocrisie par rapport aux objectifs européens si on diminue les primes à la rénovation ?

Ils ne les suppriment pas… Et la diminution des droits d'enregistrement en Wallonie peut être utilisée pour financer des travaux permettant d'économiser de l'énergie, plutôt que d'acheter plus grand.

Faites des travaux…

Faites des travaux économiseurs d'énergie ! Il y a un montant significatif à avoir en tête : 72 000 euros, soit la différence de prix moyen entre un bien avec un PEB G et un PEB A. Donc, quand vous faites des travaux, vous pouvez économiser jusqu'à 3 200 euros par an sur vos factures d'énergie, mais vous investissez aussi dans l'augmentation de la valeur de votre habitation.

Est-ce qu'il y a de la triche sur les certifications PEB (qui ne sont pas similaires dans toutes les Régions du pays) ? Ce n'est pas toujours clair…

Alors, je n'espère pas. Les certificateurs PEB sont quand même soumis à des normes de qualité à respecter.

Mais qui contrôle ?

L'administration contrôle la qualité des certificateurs sur le marché. Maintenant, il est vrai qu'on doit aller vers une harmonisation entre les trois régions. C'est quand même absurde qu'un PEB A ne soit pas le même à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre. On n'achète pas la même habitation… Essayons d'harmoniser les échelles. Pas toutes les exigences, car Bruxelles n'est pas la Wallonie ou la Flandre. En revanche, il faut qu'on ait la même consommation énergétique pour un même niveau de PEB.

L'annonce de la baisse des primes en Wallonie risque-t-elle d'accélérer les chantiers ? Et potentiellement provoquer une surchauffe et une hausse des prix ?

Il y a peut-être un risque d'appel d'air, je n'ai pas de boule de cristal, mais les prochaines semaines vont nous le dire. Est-ce que les prix vont augmenter ? Je ne pense pas. Dans la construction, il y a deux grandes classes de matériaux. Ceux qui sont très énergivores à produire, comme le béton ou la brique, dont les prix augmentent de manière stable. Et ceux où c'est l'offre et la demande qui jouent : leurs prix ont explosé post-Covid à cause de la forte demande et de la production dans les usines qui ne suivait pas. Aujourd'hui, ça s'est stabilisé. Une autre chose intéressante pour les ménages qui nous écoutent, c'est qu'un entrepreneur fait une marge nette de 3,5 %. Ce sont les chiffres de la Banque nationale belge (BNB). Il ne faut pas croire qu'un entrepreneur devient riche en millions grâce aux chantiers. Aller chercher à faire des économies se traduira forcément dans la qualité de la mise en œuvre.

C'est pour cela que vous demandez une TVA à 6 % pour la construction et la rénovation ? N'est-ce pas exagéré de demander une nouvelle niche fiscale ?

Elle est déjà à 6 % pour la rénovation des habitations de plus de dix ans. Par contre, ce qu'on demandait, c'était une TVA à 6 % pour la démolition/reconstruction. Ça a du sens, car la Région wallonne souhaite densifier les centres-villes sans étaler les constructions. L'idée est de faire en sorte qu'un appartement de 180 m² devienne deux appartements de 90 m², par exemple. Mais il y a des cas où on ne peut pas le faire sans démolir et reconstruire des bâtiments plus performants…

La hausse des taux hypothécaires ces dernières années cache-t-elle une crise à venir ? Est-ce une catastrophe pour les gros projets immobiliers, les bureaux ?

Je ne sais pas si le problème vient des promoteurs à cause des taux d'intérêt ou de la perte de pouvoir d'achat des ménages. Il faut se rendre compte qu'ils ont perdu un pouvoir d'achat immobilier de 50 % depuis 2019, si on combine l'augmentation du prix des matériaux et celle des taux d'intérêt…

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