Article réservé aux abonnésEst-il plus avantageux d'investir en Bourse ou dans l'immobilier ?
Immoweb a analysé les rendements d'un placement en bourse ou dans la brique sur 25 ans.
- Publié le 22-09-2025 à 11h14
- Mis à jour le 22-09-2025 à 11h15
Faut-il placer son argent dans la brique ou en Bourse ?
Une question récurrente pour de nombreux épargnants belges.
Pour y répondre, Immoweb a analysé l'évolution des deux placements sur les 25 dernières années, en comparant l'immobilier résidentiel belge à l'indice BEL 20. Dans plus de la moitié des communes étudiées, l'immobilier a généré un rendement supérieur à celui de la Bourse sur le long terme.
L'étude repose sur une simulation d'un investissement initial de 60 000 €, placé soit dans un bien immobilier financé par un crédit hypothécaire sur 20 ans (au taux moyen actuel de 3,5 %), soit dans le BEL 20.
Dans le scénario immobilier, le bien est loué dès son acquisition, les loyers servant au remboursement du prêt. L'analyse couvre 25 ans, dont cinq après la fin du crédit, période durant laquelle les revenus locatifs continuent d'être encaissés.
Cette méthodologie, appliquée à 30 communes réparties dans les trois Régions, intègre l'évolution historique des prix de vente, des loyers et de l'indice boursier.
Des frais d'entrée lourds mais un effet de rattrapage
Acheter un bien en Belgique implique des frais élevés – près de 15 % du prix du bien en moyenne (droits d'enregistrement et frais de notaire). Il faut ainsi 4 ans et 7 mois en moyenne pour que la valeur nette du bien couvre ces coûts initiaux.
Mais à long terme, l'effet de levier du crédit et la hausse des prix permettent à l'immobilier de rivaliser avec la Bourse. Dans 17 des 30 communes étudiées, il surpasse même le BEL 20 au bout de 18 ans et 2 mois en moyenne.
Au terme des 25 ans, la richesse accumulée atteint 395 348 € dans les communes où l'immobilier domine, soit 15 % de plus que la Bourse. Dans les communes moins performantes, le patrimoine reste conséquent (331 619 € en moyenne), mais inférieur de 17 % à celui généré par l'indice.
"Ces résultats démontrent que, malgré des frais d'entrée significatifs et des taux d'intérêt aujourd'hui plus élevés qu'avant 2022, l'immobilier reste un placement attractif à long terme", souligne Jonathan Frisch, économiste chez Immoweb.
La capitale concentre une majorité de communes où l'immobilier dépasse la Bourse. Saint-Josse, Schaerbeek, Anderlecht ou Koekelberg rattrapent rapidement le BEL 20 grâce à des prix plus accessibles et une solide croissance historique des loyers et des prix.
À l'inverse, dans des communes prisées comme Ixelles ou Etterbeek, il faut attendre plus de 21 ans pour égaler la Bourse. Dans d'autres, comme Uccle ou les Woluwe, l'immobilier ne parvient pas à atteindre la performance du BEL 20, les prix élevés grevant durablement la rentabilité.
Anvers et Liège, les exceptions régionales
La meilleure performance n'est toutefois pas à Bruxelles, mais à Anvers, où l'immobilier rattrape le BEL 20 le plus rapidement. La ville affiche une croissance historique moyenne des prix de 3,7 % par an. Malines suit, mais seulement après 23 ans et 6 mois.
En Flandre, d'autres villes comme Gand, Bruges, Ostende ou Louvain ne parviennent pas à égaler la Bourse. Bruges et Ostende affichent notamment des ratios loyer/prix défavorables, accentués par la saisonnalité des marchés côtiers.
En Wallonie, seule Liège dépasse le BEL 20, après 23 ans et 5 mois. Fait notable : Charleroi est la seule commune étudiée où le cash-flow est positif dès le départ grâce à des prix d'achat particulièrement bas (1 623 €/m²). Toutefois, l'effet de levier y reste limité, ce qui réduit la performance finale par rapport à d'autres localisations.
